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Lettre d'information juridique n° 204
décembre 2020
Textes du mois

Etat d’urgence sanitaire

Enquêtes publiques

Jurisprudence

Construction achevée non conforme

Régularisation par un permis modificatif

ERP. Aménagement intérieur

Rédaction du permis de construire. Autorisation complémentaire

Taxe d’aménagement

Taux majoré (16 %). Contrôle du juge

Permis valant division

Permis modificatif

PLU

Obligations en matière d'aires de stationnement. Modalités de calcul

Absence de point d’eau incendie

Avis défavorable du SDIS. Retrait d'un permis de construire tacite

Questions d'actualité

Instruction des autorisations d'urbanisme

Charge financière pour les pétitionnaires

Courrier des lecteurs

Panneaux photovoltaïques

Implantation en zones A et N

Piscine

Implantation. Distance avec la limite séparative

Permis de construire. Zone A

Financement des réseaux

Dossier
Modèles

Implantation d’un bungalow

Arrêté accordant un permis de construire précaire

Textes du mois

Transfert de la compétence PLU aux EPCI

Report au 1er juillet 2021

Le transfert automatique de la compétence « plan local d’urbanisme, document d’urbanisme en tenant lieu ou carte communale » aux communautés de communes et d’agglomération est reporté au 1er juillet 2021 (modification de l’article 136, II de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014).

Ainsi, les communes qui souhaitent s’opposer à ce transfert automatique et appliquer la minorité de blocage prévue devront délibérer entre le 1er avril 2021 et le 30 juin 2021 (art. 7).

  • Loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire - JO n° 0277 du 15 novembre 2020

Etat d’urgence sanitaire

Enquêtes publiques

Dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, les procédures d'enquêtes publiques doivent faire l'objet d'une dématérialisation. 

L'arrêté portant organisation de l'enquête publique (avec les dates prévues de permanences) rappellera les mesures « barrières » à respecter ainsi que les modalités de dématérialisation de consultation du dossier et de réception des observations du public ainsi que les modalités de rédaction des attestations de déplacement dérogatoire. 

  • Décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de COVID-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire - JO n° 026 du 30 octobre 2020

Jurisprudence

Construction achevée non conforme

Régularisation par un permis modificatif

1. A compter de la date de réception en mairie de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), l'autorité compétente dispose normalement d'un délai de 3 mois pour la contester, et demander éventuellement le dépôt d’un permis modificatif, sous réserve que les modifications apportées au projet initial n'en remettent pas en cause, par leur nature ou leur ampleur, la conception générale (art. L 462-2 et R 462-6 du code de l'urbanisme).

Passé ce délai, l'autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux et ne peut plus délivrer de permis modificatif.

Mais si la construction achevée n'est pas conforme au projet autorisé, le titulaire du permis de construire conserve la faculté, notamment si une action civile tendant à la démolition ou à la mise en conformité de la construction a été engagée (par exemple par des voisins), de solliciter la délivrance d'un nouveau permis de construire destiné à la régulariser.

2. En l’espèce, des voisins avaient fait constater un dépassement de la hauteur de construction maximale autorisée d’un pavillon. Dès lors que les modifications demandées visaient à régulariser la construction alors que les travaux autorisés par le permis initial étaient achevés depuis plus d'un an, le maire ne pouvait pas légalement délivrer un permis de construire modificatif.

ERP. Aménagement intérieur

Rédaction du permis de construire. Autorisation complémentaire

Lorsque l’aménagement intérieur de locaux constitutifs d’un établissement recevant du public, qui nécessite une autorisation spécifique au titre de l’article L 111-8 du code de la construction et de l’habitation, n’est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, l’autorité compétente ne peut légalement délivrer le permis sans mentionner expressément l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public (art. L 425-3 du code de l'urbanisme), et ce, alors même que le contenu du dossier de demande de permis de construire témoignerait de la connaissance, par le pétitionnaire, de cette obligation.

Taxe d’aménagement

Taux majoré (16 %). Contrôle du juge

La légalité d'une délibération qui applique dans certains secteurs d'une commune un taux majoré pour le calcul de la taxe d'aménagement est subordonnée à la condition que ce taux soit proportionné au coût des travaux de voirie ou de création d'équipements publics rendus nécessaires en raison de l'importance des constructions nouvelles édifiées dans les secteurs en cause.

Permis valant division

Permis modificatif

Par exception à la procédure de lotissement, la division d'une unité foncière prévue au a) de l'article R 442-1, dite division primaire, permet à un pétitionnaire de demander et d'obtenir un permis de construire sur une partie de l'unité foncière existante alors que la division du terrain n'est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l'obtention du permis de construire (art. L 442-1, R 442-1 et R 151-21 du code de l'urbanisme).

Le respect des règles d'urbanisme d'un projet (emprise au sol, nombre de places de stationnement, traitement des espaces libres...) doit alors être apprécié au regard de l'ensemble de l'unité foncière existant à la date à laquelle l'administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir.

Dans l'hypothèse où, postérieurement à la division du terrain mais avant l'achèvement des travaux, le pétitionnaire dépose une demande de permis modificatif, il y a lieu d'apprécier la légalité de cette demande sur la totalité du terrain d'assiette sans tenir compte des effets de la division intervenue.

PLU

Obligations en matière d'aires de stationnement. Modalités de calcul

Pour l'application des dispositions d'un règlement d'un plan local d'urbanisme déterminant les obligations en matière d'aires de stationnement, il convient, en cas de travaux donnant plusieurs destinations à une même construction, et sous réserve de dispositions particulières prévues dans ce cas par le règlement, de calculer distinctement puis de cumuler le nombre de places de stationnement exigées pour chacune des nouvelles destinations qu'aura la construction à l'issue des travaux autorisés.

En cas de travaux sur une construction existante, il convient d'en retrancher ensuite le nombre de places existantes pour en déduire le nombre de nouvelles places à créer.

  • CE, 25 novembre 2020, M. A., n° 430754

Absence de point d’eau incendie

Avis défavorable du SDIS. Retrait d'un permis de construire tacite

Aux termes de l'article R 111-2 du code de l'urbanisme (applicable à toutes les communes) : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. »

En l’espèce, le service départemental d'incendie et de secours a estimé que le projet n'était pas correctement défendu en matière de lutte contre l'incendie dès lors que l'hydrant situé à 75 mètres de la parcelle ne fournit pas un débit suffisant.

Par ailleurs, un avis défavorable du service départemental d'incendie et de secours a été rendu, s'agissant d'une demande de permis de construire une maison d'habitation sur la même parcelle, au motif notamment que si un deuxième poteau incendie existait, il se trouvait éloigné de 420 mètres du risque à défendre.

Ainsi, c’est à bon droit que l'autorité administrative a retiré le permis de construire tacite. 

Questions d'actualité

Instruction des autorisations d'urbanisme

Charge financière pour les pétitionnaires

Le coût de l'instruction des demandes d'autorisation d'urbanisme ne peut, sans une disposition législative en ce sens, être mis à la charge du pétitionnaire au moyen d'une taxe qui serait perçue à l'occasion du dépôt d'une demande d'autorisation.

Le III de l'article 62 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) a modifié l'article L 423-1 du code de l'urbanisme pour permettre aux communes et à leurs groupements de recourir, sous de strictes conditions, à des prestataires privés. Dans ce cadre, le législateur a pris soin de préciser que les missions ainsi confiées à une personne privée « ne doivent entraîner aucune charge financière pour les pétitionnaires. »

Courrier des lecteurs

Panneaux photovoltaïques

Implantation en zones A et N

Un propriétaire terrien souhaite implanter des panneaux photovoltaïques sur son terrain (25 hectares). Son terrain étant en zone N, il nous demande de modifier ce zonage et de passer en zone Npv (zone dédiée au photovoltaïque). Si la commune s’oppose à ce changement dans le PLU, peut-il faire cette installation sans cette modification du PLU ?

La réponse est négative. Dans le cadre des PLU, aucun zonage ne génère d’interdiction stricte des centrales solaires au sol, mais l’article L 151-11 du code de l’urbanisme limite fortement cette possibilité en zone A et N en y autorisant les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs « dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages ». 

L’appréciation de cette compatibilité est nécessaire lors de l’instruction du permis de construire. Les données contenues dans l’étude d’impact doivent contribuer à cette analyse, ainsi que la jurisprudence administrative qui a fourni une interprétation restrictive de cette règle (voir l'article en annexe). 

Si un projet de centrale solaire au sol est néanmoins envisagé en zone agricole ou naturelle, le document d’urbanisme doit le permettre explicitement par la création d’un zonage dédié (par exemple Npv) doté d’un règlement adapté reprenant les conditions fixées par l’article L 151-11 du code de l’urbanisme. L’adaptation du document d’urbanisme peut donc être un préalable nécessaire à la mise en œuvre d’un projet, soit dans le cadre d’une révision générale, soit au moyen d’une déclaration de projet. 

Piscine

Implantation. Distance avec la limite séparative

Une piscine peut-elle être construite en limite séparative ?

 

Les piscines sont soumises aux règles d’implantation usuelles pour les marges de recul par rapport aux limites séparatives (JO AN, 19.09.1988, question n° 747, p. 2603) :

- soit celles du PLU, s’il en existe un ;
- soit celles de l’article R 111-17 du code de l’urbanisme en cas de RNU, qui prévoient qu’une distance minimum de 3 mètres doit être observée entre la clôture et le début des abords de la piscine enterrée, semi-enterrée ou hors-sol. 

Sous réserve d’une décision contraire du juge, ces principes s’appliquent même si la jurisprudence a considéré qu’une piscine non couverte ne constitue pas un bâtiment (CE, 16 avril 2008, M. et Mme A., n° 305606).

Permis de construire. Zone A

Financement des réseaux

Dans le cadre de l’instruction d’un permis de construire d’une habitation en zone agricole (avec une ferme à côté), Enedis demande une extension de réseau électrique de 110 mètres. Quelles contributions pourront être mises à la charge du demandeur ?

 

1. Les équipement propres à l’opération, soit tous les équipements nécessaires au projet sur la propriété privée du demandeur, sont à sa charge (art. L 332-15 du code de l’urbanisme).

2. En revanche, le financement des équipements publics et de leur extension est assuré par les collectivités locales. Par dérogation, les raccordements à usage individuel sur les réseaux d’eau potable ou d’électricité, situés sur les emprises publiques, dans une limite de 100 mètres, sont pris en charge par les pétitionnaires. Dans ce cas, ce raccordement ne doit pas desservir d’autres constructions existantes ou futures, au risque de voir le pétitionnaire demander le remboursement.

3. En d’autres termes, le réseau d’alimentation en eau et électricité jusqu’au droit du projet, donc sur le domaine public, sera à la charge de la collectivité si l’extension fait plus de 100 mètres ou si elle doit desservir (ou peut être amenée à desservir) plusieurs habitations. Mais le coût sera à la charge du demandeur si l’extension fait moins de 100 mètres et n’est amenée à desservir qu’une seule habitation.

3. Une taxe d’aménagement peut être instituée, et son taux doit être fixé par délibération de l’assemblée compétente et indiquera les zones du PLU où celle-ci s’applique. Cette taxe pourra être différente selon les secteurs de la commune en fonction des besoins en équipements publics. Cette délibération doit être prise avant le 30 novembre pour s’appliquer au 1er janvier de l’année suivante.

4. Pour rappel, dans le cas d’une construction en zone A (agricole), le principe est l’inconstructibilité. Par dérogation, seules les constructions effectivement nécessaires à l’exploitation agricole peuvent y être autorisées (art. L 121-10). Pour une habitation, elle doit être liée à la présence d’un bâtiment technique sur place. Le pétitionnaire devra démontrer son impérative nécessité de loger à proximité immédiate de celui-ci (ex. : animaux). Elle sera combinée ou contigüe au bâtiment technique (sauf contraintes sanitaires, topographiques, réglementaires, paysagères... ; une distance de 100 mètres entre l’habitation et les bâtiments techniques pourra être nécessaire). Il ne peut être construit qu’un seul logement par ménage.

Dossier

Permis de construire comportant des particularités en fonction de leur durée : permis précaires, constructions temporaires ou saisonnières

Modèles

Implantation d’un bungalow

Arrêté accordant un permis de construire précaire

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