bannière lettre mail
Lettre d'information juridique n° 198
juin 2020
Textes du mois

Délais en matière d'urbanisme

Confirmation de la date du 24 mai 2020

Jurisprudence

PLU. Modification simplifiée

Erreur matérielle. Malfaçon rédactionnelle ou cartographique

Recours contre un permis de construire

Intérêt à agir. Notion de voisin immédiat

Voie privée ouverte à la circulation publique

Recours contre le refus de transfert dans le domaine public. Intérêt pour agir. Riverains de la voie (oui)

PLU. Annulation

Remise en vigueur du plan immédiatement antérieur pour un délai de 24 mois. Point de départ du délai

Réalisation d'aires de stationnement

Obligation. Simple terrain vague (non)

CNAC. Avis défavorable

Recours du maire (oui)

Permis de construire sur un bâtiment existant

Absence de preuve de la régularité de la construction initiale

Questions d'actualité

Carte communale

Abrogation. Procédure

Lutte contre les recours abusifs

Dispositif législatif et réglementaire

Cession d’un immeuble

Attestation de non-contestation de conformité

Courrier des lecteurs

Permis de construire

Droit des voisins

Dossier
Modèles
Textes du mois

Délais en matière d'urbanisme

Confirmation de la date du 24 mai 2020

L’ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020 fixe des délais particuliers applicables en matière d'urbanisme, d'aménagement et de construction pendant la période d'urgence sanitaire. Elle fixe le terme de la période de suspension des délais en matière de contentieux et d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme en neutralisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire pour une durée de 2 mois.

À cet effet, ont repris au 24 mai 2020 le délai d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme et le délai applicable à certains recours, dont ceux dirigés contre des permis de construire sans que, dans ce cas, le nombre de jours pour introduire le recours soit inférieur à 7 jours (et ce, indépendamment du terme de la période de l’état d’urgence sanitaire).

Le texte apporte également des clarifications ou étend, par exemple, au retrait des autorisations d’urbanisme, le champ des catégories d’actes relevant de ces régimes de suspension et non de prorogation.

  • Ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020 fixant des délais particuliers applicables en matière d'urbanisme, d'aménagement et de construction pendant la période d'urgence sanitaire - JO n° 0113 du 8 mai 2020
Jurisprudence

PLU. Modification simplifiée

Erreur matérielle. Malfaçon rédactionnelle ou cartographique

Il résulte de l'article L 123-13-3 du code de l'urbanisme (désormais articles L 153-45 et L 153-47 du code de l’urbanisme) que le recours à la procédure de modification simplifiée pour la correction d'une erreur matérielle est légalement possible en cas de malfaçon rédactionnelle ou cartographique portant sur l'intitulé, la délimitation ou la réglementation d'une parcelle, d'un secteur ou d'une zone ou le choix d'un zonage, dès lors que cette malfaçon conduit à une contradiction évidente avec les intentions des auteurs du plan local d'urbanisme, telles qu'elles ressortent des différents documents constitutifs du plan local d'urbanisme, comme le rapport de présentation, les orientations d'aménagement ou le projet d'aménagement et de développement durables.

  • CE, 31 janvier 2020, Mme A., n° 416364

Recours contre un permis de construire

Intérêt à agir. Notion de voisin immédiat

Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient (art. L 600-1-2 du code de l'urbanisme). Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

En l’espèce, les sociétés sont propriétaires d'un terrain non construit situé à moins de 200 mètres du terrain d'assiette du projet litigieux et d'un équipement commercial situé à moins de 150 mètres de ce terrain.

La Cour administrative d'appel de Nantes, qui a nécessairement considéré que ces deux sociétés ne pouvaient être regardées comme des voisines immédiates du projet, a relevé que ces deux sociétés se bornaient à faire valoir la proximité de leurs terrains et les nuisances susceptibles d'être causées par le projet, sans apporter d'éléments suffisamment précis de nature à établir qu'il en serait résulté une atteinte directe aux conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leur bien, sur lesquelles elles n'avaient apporté aucune précision. En estimant qu'ainsi, elles ne justifiaient pas d'un intérêt leur donnant qualité à demander l'annulation du permis de construire litigieux, la cour n'a ni commis d'erreur de droit, ni inexactement qualifié les faits de l'espèce, qu'elle a souverainement appréciés sans les dénaturer.

Voie privée ouverte à la circulation publique

Recours contre le refus de transfert dans le domaine public. Intérêt pour agir. Riverains de la voie (oui)

Le transfert d'une voie privée ouverte à la circulation publique dans le domaine public communal ayant notamment pour effet de ne plus faire dépendre le maintien de l'ouverture à la circulation publique de la voie du seul consentement de ses propriétaires et de mettre son entretien à la charge de la commune, les riverains de la voie justifient d'un intérêt leur donnant qualité pour demander l'annulation pour excès de pouvoir de la décision refusant de la transférer dans le domaine public de la commune sur le fondement de l'article L 318-3 du code de l'urbanisme.

PLU. Annulation

Remise en vigueur du plan immédiatement antérieur pour un délai de 24 mois. Point de départ du délai

L'article L 174-6 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de l'article 34 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (Elan), prévoit que l'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale intervenant après le 31 décembre 2015 ayant pour effet de remettre en application le document immédiatement antérieur, en application de l'article L 600-12, peut remettre en vigueur, le cas échéant, le plan d'occupation des sols immédiatement antérieur. Le plan d'occupation des sols immédiatement antérieur redevient applicable pour une durée de 24 mois à compter de la date de cette annulation ou de cette déclaration d'illégalité. Il ne peut, durant cette période, faire l'objet d'aucune procédure d'évolution. 

A défaut de plan local d'urbanisme ou de carte communale exécutoire à l'issue de cette période, le règlement national d'urbanisme s'applique sur le territoire communal. 

Eu égard à l'objet et aux termes mêmes de l'article L 174-6 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, qui ne prévoit aucune rétroactivité, le délai de 24 mois qu'il prévoit, qui est immédiatement applicable, y compris lorsque la décision prononçant l'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un plan local d'urbanisme, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale est intervenue avant son entrée en vigueur, ne commence à courir, pour les plans d'occupation des sols remis en vigueur par des annulations prononcées avant l'entrée en vigueur de la loi, qu'à la date de son entrée en vigueur.

  • CE, 3 avril 2020, M. B., n° 436549

Réalisation d'aires de stationnement

Obligation. Simple terrain vague (non)

Aux termes de l'article L 151-33 du code de l'urbanisme : « Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat. Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. »

Le seul fait que des véhicules puissent stationner sur un terrain vague ne peut suffire à faire regarder celui-ci comme un « parc de stationnement » au sens des dispositions précitées. 

CNAC. Avis défavorable

Recours du maire (oui)

Il résulte de l'article L 425-4 du code de l'urbanisme que lorsque l'avis de la Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC) est défavorable, le permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale ne peut être délivré.

Le maire étant ainsi tenu de refuser le permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale, il est de ce fait recevable, le cas échéant, à solliciter directement devant le juge l'annulation de l'avis de la CNAC.

Permis de construire sur un bâtiment existant

Absence de preuve de la régularité de la construction initiale

Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de 10 ans, le refus de permis de construire ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale sauf, notamment, si la construction a été réalisée sans permis de construire (art. L 421-9 du code de l'urbanisme).

Un permis de construire a été accordé en vue de la surélévation d’une maison d'habitation. Les requérants soutiennent que les travaux autorisés par le permis de construire litigieux portent sur une construction édifiée sans permis de construire. 

Or, l'existence légale de cette construction ne ressort pas des pièces du dossier qui ne révèlent ni son antériorité à la loi d'urbanisme n° 324 du 15 juin 1943 relative au permis de construire ni son édification en vertu d'une autorisation d'urbanisme régulièrement délivrée. La seule circonstance que la construction initiale apparaissait sur le plan de zonage du plan d'occupation des sols adopté le 17 février 1981 et respectait les dispositions de ce document n'est pas de nature à établir que la construction initiale ait été autorisée. 

Dans ces conditions, la maison d'habitation existante ne peut être regardée comme ayant été régulièrement édifiée. Il appartenait, dans ces conditions, au pétitionnaire de présenter une demande de permis de construire portant sur l'ensemble des éléments de construction de ce bâtiment et non sur les seuls travaux de surélévation projetés. Par suite, le maire ne pouvait légalement délivrer le permis de construire litigieux.

Questions d'actualité

Carte communale

Abrogation. Procédure

L’abrogation d’une carte communale diffère, dans ses modalités, selon que l’abrogation s’accompagne ou non de l’élaboration d’un plan local d’urbanisme (PLU).

1. Si l’abrogation de la carte communale ne s’accompagne pas de l’élaboration d’un plan local d’urbanisme, il convient de suivre la procédure utilisée pour son élaboration. L’abrogation impliquera alors notamment le recours à l’enquête publique, compte tenu des conséquences qu’elle entraîne sur la constructibilité des parcelles, ainsi qu’une décision du préfet, ce dernier approuvant la carte communale lors de son élaboration.

2. A l’inverse, si l’abrogation de la carte communale s’accompagne de l’élaboration d’un PLU, il suffira de réaliser une enquête publique unique portant à la fois sur l’abrogation de la carte communale et sur l’approbation du PLU, et de veiller notamment à ce que la délibération finale emporte à la fois approbation du PLU et abrogation de la carte communale, l’ensemble s’accompagnant d’une décision du préfet.

Lutte contre les recours abusifs

Dispositif législatif et réglementaire

D’une part, il appartient désormais à tout requérant qui forme un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de justifier du titre permettant d’attester du caractère régulier de l’occupation ou de la détention du bien dont l’autorisation d’urbanisme litigieuse est susceptible de porter atteinte (art. R 600-4 du code de l’urbanisme). Cette exigence a été étendue aux associations qui doivent justifier, à peine d’irrecevabilité, de leurs statuts ainsi que du récépissé attestant de leur déclaration en préfecture.

D’autre part, les dispositions des articles R 600-3 et R 600-6 du code de l’urbanisme entendent réduire les délais de recours contentieux et de jugements en la matière. À cet effet, aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est recevable à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement. En cas de recours contre un permis de construire un bâtiment comportant plus de 2 logements ou contre un permis d’aménager un lotissement, le juge doit désormais statuer dans un délai de 10 mois. Enfin, l’article R 600-5 propose de renforcer le mécanisme de la cristallisation des moyens en matière de contentieux de l’urbanisme. Les parties ne pouvant plus, en principe, invoquer de nouveaux moyens passé un délai de 2 mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense.

Ces dispositifs complètent les mécanismes déjà existants tels que la possibilité de demander au juge de condamner l’auteur d’un recours au versement de dommages et intérêts lorsque le droit de former un recours contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire de l’autorisation objet du recours (art. L 600-7 du code de l’urbanisme). 

Cession d’un immeuble

Attestation de non-contestation de conformité

En application de l’article R 462-10 du code de l’urbanisme, l’autorité compétente délivre au bénéficiaire d’un permis de construire ou à ses ayants droit une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis de construire ou la déclaration préalable n’a pas été contestée. En cas de refus ou de silence de l’autorité compétente, l’attestation est fournie par le préfet. La production de cette attestation n’est pas légalement exigée par le code de la construction et l’habitation à l’occasion de toute vente d’un bien immobilier (art. L 271-4 pour la vente de tout ou partie d’un immeuble bâti ; art. L 721-2 pour la vente d’un lot de copropriété ; art. L 261-15 pour les ventes d’immeubles à construire). Les parties peuvent cependant décider d’ériger en condition suspensive l’obtention par le vendeur d’une attestation de non-contestation de la conformité de travaux réalisés par rapport au permis obtenu. 

A partir du moment où le notaire a demandé la transmission de l’intégralité des dossiers de permis de construire et qu’il s’est assuré, au travers d’une attestation précise et circonstanciée remise par un homme de l’art, qu’une attestation de non-contestation de conformité des travaux a été délivrée par le service d’urbanisme, il ne peut lui être reproché de ne pas s’être aperçu de l’irrégularité de certains travaux ou aménagements effectués au titre de son devoir d’information (Cass., 5 juillet 2018, n° 17-20121). Sa responsabilité ne peut être engagée s’il n’a pas de raisons objectives de soupçonner le caractère erroné des informations qui lui sont délivrées (Cass., 4 mars 2003, n° 99-18259).

Servitude de cour commune

Régime

De manière générale, une servitude est une charge établie sur un immeuble, dit fonds servant, pour l'usage et l'utilité d'un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire, dit fonds dominant (Gérard Cornu, Vocabulaire juridique, PUF, 2001).

Dans le cas de la servitude dite de cour commune, prévue par les articles L 471-1 et suivants et R 471-1 et suivants du code de l'urbanisme, cette charge correspond à une interdiction de bâtir (non aedificandi) ou de dépasser une certaine hauteur en construction (non altius tollendi), afin de préserver des espaces minimaux entre les constructions des deux fonds. Instituée par voie conventionnelle ou, à défaut d'accord entre les propriétaires des fonds voisins, par voie judiciaire, elle permet de prendre en compte, pour apprécier le respect des distances imposées notamment par le règlement du PLU, non seulement le terrain du propriétaire qui souhaite construire, tel que délimité par la limite séparative, mais également une partie de la surface du fonds voisin sur lequel la servitude est établie.

La constitution d'une servitude de cour commune ne permet donc pas de s'affranchir des règles de distance édictées par le règlement du plan local d'urbanisme, mais de modifier l'assiette d'appréciation de leur respect, en la déplaçant partiellement vers la partie du fonds voisin grevée par cette servitude. Une servitude de cour commune ne peut être instituée que sur un fonds privé, et non sur le domaine public (TC, 28 avril 1980, SCI Résidence des Perriers, n° 02160). Sa constitution peut être aussi bien liée à l'octroi d'un permis de construire initial que d'un permis de construire modificatif (Cass., 4 janvier 1995, n° 93-15169).

En outre, la Cour de cassation a précisé que la cause d'une servitude de cour commune s'apprécie au moment où elle a été consentie et ne disparaît pas en raison d'une modification ultérieure des règles d'urbanisme (Cass., 23 janvier 2013, n° 11-27086). L'institution des servitudes de cour commune garantit donc le respect des règles d'urbanisme édictées dans l'intérêt général, tout en satisfaisant l'intérêt privé du propriétaire qui souhaite construire. 

Courrier des lecteurs

Permis de construire

Droit des voisins

Un administré a fait une demande préalable pour surélever sa maison. Cette dernière a été acceptée par le service instructeur malgré l'avis défavorable du maire. Le voisin demande quelles sont les actions qu'il peut intenter car il craint un vis-à-vis ?


1. Tout permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers. Le maire (ou la personne compétente) vérifie, avant d’accorder un permis, la conformité du projet avec les règles et les servitudes d’urbanisme (c’est-à-dire celles définies dans le code de l’urbanisme). Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme (art. A 424-8 du code de l’urbanisme).

2. Ainsi, c'est aux voisins et non au maire de vérifier si leurs droits sont respectés et d’agir le cas échéant. Cela signifie que même si l'autorisation de construire est légale, un voisin peut faire valoir les préjudices qu'il subit du fait de la construction.

Il dispose pour cela de différents moyens d'action, indépendants de la légalité du permis de construire, et qu'il peut, pour cette raison, exercer même après l'expiration du délai de recours contre ce dernier. Il peut se prévaloir des articles 682 et suivants du code civil sur le droit de passage ou des articles 675 à 680 du code civil qui réglementent les vues sur la construction voisine et obtenir l'indemnisation du préjudice qui résulterait du non-respect de ces règles.

Le voisin d'une construction peut également se prévaloir de l'article 544 du même code qui protège le droit d'utiliser sa propriété, par exemple en construisant, mais que la jurisprudence interprète comme interdisant de causer à autrui un trouble anormal de voisinage (Cass. civ. 3e, 4 février 1971, n° 69-12528). Ce trouble peut être la réalisation d'une construction causant au voisin un préjudice important.

Même lorsque le permis est devenu définitif, passés les délais de recours et de retrait, toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut (…) faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme (art. A 424-8 précité).

Dossier

L'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme

Modèles

Instruction des autorisations d’occupation et d’utilisation du sol par un EPCI

Arrêté de délégation de signature

Retrouvez ce modèle sur la base de données

icone modele
  • Modèles et formulaires
  • Droit du sol
  • Permis de construire
  • Instruction du permis
icone copyright

La Commune et l'Urbanisme

60, rue François Ier - 75008 Paris
01 43 59 27 41 | 01 43 59 80 27
Arnaud d'Andigné

La Vie Communale et Départementale SA | Capital de 105 000 €
572 028 181 (SIREN)
0420 W 92 698
OVH

Retrouvez-nous sur Twitter