bannière lettre mail
Lettre d'information juridique n° 197
mai 2020
Textes du mois

Délais

Report et suspension pour faire face à l'épidémie de Covid-19

Jurisprudence

Intérêt pour agir

Propriétaire d'un terrain non construit (oui en l’espèce)

Zone littorale. Agrandissement d’une construction existante

Extension de l'urbanisation (non). Autorisation (oui)

Eoliennes terrestres. Règles contentieuses. Compétence en premier et dernier ressort des cours administratives d'appel

Cristallisation automatique des moyens. Possibilité pour le juge de fixer une nouvelle date de cristallisation (conditions)

Zones de tension entre l'offre et la demande de logements. Règles contentieuses

Tribunal administratif statuant en premier et dernier ressort. Bâtiment à usage principal d’habitation. Notion

Refus illégal d’un lotissement. Responsabilité

Protocole d'accord avec conditions suspensives. Préjudice incertain

Questions d'actualité

PLU infra-communautaires

Dérogation préfectorale. Abaissement du seuil

Courrier des lecteurs

Extension. Déclaration préalable

Recours à un architecte

Instruction des autorisations d'urbanisme

Demande de pièces complémentaires pendant l'état d'urgence sanitaire. Délais

Modèles

Refus de permis de construire

Construction neuve à usage d'habitation principale à proximité d'un élevage

Textes du mois

Délais

Report et suspension pour faire face à l'épidémie de Covid-19

L’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 apporte des ajustements aux règles qui ont été fixées en matière de délais par l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 afin de tenir compte des difficultés exposées par différents secteurs d’activité ou les administrations dans leur mise en œuvre.

Elle raccourcit, dans le domaine de la construction, la période pendant laquelle les délais de recours contentieux et d’instruction des demandes d’autorisation sont suspendus mais elle laisse également la possibilité de fixer, par décret ultérieur, la reprise des délais (date actuellement prévue de report et de reprise des délais : le 24 mai).

NDLR : la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 concernant l’état d’urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de Covid-19 déclare l’état d’urgence sanitaire pour une durée de 2 mois à compter de son entrée en vigueur, soit jusqu’au 24 mai. Mais sa prolongation jusqu'au 24 juillet a été présentée le samedi 2 mai en conseil des ministres avant examen par le Parlement.

  • Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l'épidémie de covid-19 - JO n° 0093 du 16 avril 2020
Jurisprudence

Intérêt pour agir

Propriétaire d'un terrain non construit (oui en l’espèce)

Le propriétaire d'un terrain non construit est recevable, quand bien même il ne l'occuperait ni ne l'exploiterait, à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis si, au vu des éléments versés au dossier, il apparaît que la construction projetée est, eu égard à ses caractéristiques et à la configuration des lieux en cause, de nature à affecter directement les conditions de jouissance de son bien.

Le propriétaire de plusieurs parcelles non construites dont l’une se trouve à une centaine de mètres des terrains d'assiette des maisons d’habitation permises par les permis de construire délivrés par le maire justifie d'un intérêt lui donnant qualité pour agir contre ces permis en se prévalant de ce que les constructions autorisées étaient de nature à porter atteinte aux conditions de jouissance de son bien en ce qu'elles altéraient la qualité d'un site aux caractéristiques particulières, essentiellement naturel et identifié comme un espace remarquable au sens des dispositions de l'article L 146-6 du code de l'urbanisme, à l'intérieur duquel se trouvaient leurs terrains d'assiette et ses propres terrains.

  • CE, 3 avril 2020, M. F., n° 419139

Zone littorale. Agrandissement d’une construction existante

Extension de l'urbanisation (non). Autorisation (oui)

Si, en adoptant le I de l'article L 146-4 du code de l'urbanisme, le législateur a entendu interdire en principe toute opération de construction isolée dans les communes du littoral, le simple agrandissement d'une construction existante ne peut être regardé comme une extension de l'urbanisation au sens de ces dispositions.

  • CE, 3 avril 2020, M. F., n° 419139

Permis de construire. Qualité pour présenter la demande

Copropriété

Le Conseil d’Etat déduit des articles R 423-1, R 431-4 et R 431-5 du code de l'urbanisme que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R 431-5 selon laquelle il remplit les conditions fixées par l'article R 423-1, doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande.

Il en résulte également qu'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l'autorisation de l'assemblée générale de copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Une telle contestation ne saurait, par elle-même, caractériser une fraude du pétitionnaire entachant d'irrégularité la demande d'autorisation d'urbanisme.

Eoliennes terrestres. Règles contentieuses. Compétence en premier et dernier ressort des cours administratives d'appel

Cristallisation automatique des moyens. Possibilité pour le juge de fixer une nouvelle date de cristallisation (conditions)

L'article R 311-5 du code de justice administrative, créé par l'article 23 du décret n° 2018-1054 du 29 novembre 2018 confie aux cours administratives d'appel le jugement en premier et dernier ressort de l'ensemble du contentieux des décisions qu'exige l'installation des éoliennes terrestres.

L’article 24 de ce décret a inséré au code de justice administrative un article R 611-7-2 qui prévoit que, par dérogation à l'article R 611-7-1, et sans préjudice de l'application de l'article R 613-1, lorsque la juridiction est saisie des décisions exigées par l'installation des éoliennes terrestres, contentieux qui relève de la compétence en premier et dernier ressort des cours administratives d'appel en application de l'article R 311-5 du même code, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de 2 mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s'effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article R 611-3 du code de justice administrative. Le président de la formation de jugement, ou le magistrat qu'il désigne à cet effet, peut, à tout moment, fixer une nouvelle date de cristallisation des moyens lorsque le jugement de l'affaire le justifie.

Selon le Conseil d’Etat, qui rejette le recours formé contre cet article 24 du décret, l'obligation faite aux parties par ces dispositions de soulever les moyens au soutien de leurs conclusions dans le délai prévu par l'article R 611-7-2 du code de justice administrative concourt à assurer la célérité et l'efficacité de la procédure juridictionnelle dans le contentieux des décisions qu'exige l'installation des éoliennes terrestres. Une telle obligation ne méconnaît pas le droit à un recours effectif garanti par l'article 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen et l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

Par ailleurs, la limitation du délai ouvert aux parties pour présenter leurs moyens est subordonnée à la communication aux parties du premier mémoire en défense dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article R 611-3 du code de justice administrative. Les dispositions attaquées laissent aux parties un délai de deux mois pour présenter, le cas échéant, tout moyen nouveau. La faculté pour le président de la formation de jugement de fixer une nouvelle date de cristallisation des moyens s'exerce dans le respect des exigences du caractère contradictoire de la procédure juridictionnelle et ne saurait autoriser le président de la formation de jugement à fixer une nouvelle date de cristallisation antérieure à l'expiration du délai de 2 mois qui court à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Ces dispositions ne méconnaissent pas le principe du caractère contradictoire de la procédure juridictionnelle.

Enfin, si la cristallisation des moyens peut représenter une contrainte pour les requérants dans un contentieux marqué par une certaine technicité, les dispositions attaquées ne méconnaissent pas pour autant le principe d'égalité des armes. Au demeurant, les procédures d'information et de participation du public à l'élaboration des décisions ayant une incidence sur l'environnement sont de nature à permettre aux justiciables d'avoir accès au dossier avant que ne soit prise la décision qu'ils entendent contester devant le juge administratif.

Zones de tension entre l'offre et la demande de logements. Règles contentieuses

Tribunal administratif statuant en premier et dernier ressort. Bâtiment à usage principal d’habitation. Notion

En vertu des dispositions de l'article R 811-1-1 du code de justice administrative, les tribunaux administratifs statuent en dernier ressort sur les recours, introduits entre le 1er décembre 2013 et le 31 décembre 2022, dirigés contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d'habitation lorsque le bâtiment est implanté en tout ou partie sur le territoire d'une des communes mentionnées à l'article 232 du code général des impôts et son décret d'application.

Ces dispositions, qui ont pour objectif, dans les zones où la tension entre l'offre et la demande de logements est particulièrement vive, de réduire le délai de traitement des recours, dérogent aux dispositions du premier alinéa de l'article R 811-1 du même code, aux termes desquelles toute partie présente dans une instance devant le tribunal administratif peut interjeter appel contre toute décision juridictionnelle rendue dans cette instance.

Pour leur application dans le cas où la construction autorisée est destinée à différents usages, doit être regardé comme un bâtiment à usage principal d'habitation celui dont plus de la moitié de la surface de plancher est destinée à l'habitation.

Refus illégal d’un lotissement. Responsabilité de la commune

Protocole d'accord avec conditions suspensives. Préjudice incertain

La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison du refus illégal opposé à la demande de lotissement revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation.

Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Ce dernier est alors fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

En l'espèce, la société demande à être indemnisée de la perte du prix de cession de son terrain résultant de l'illégalité des refus d'autorisation de lotir, qui aurait, selon elle, fait obstacle à la vente du terrain pour un montant de 640 000 € (actualisé à 750 000 € devant la juridiction). Il résulte cependant de l'instruction que le « protocole d'accord » sous seing privé aux termes duquel un autre promoteur immobilier s'engageait à acquérir le terrain litigieux au prix de 640 000 € était assorti de conditions suspensives (caractéristiques du terrain, nécessitant une nouvelle étude et probablement un procès, ne permettent pas de définir l'évolution de la vente, l'obtention d'un permis et l'épuisement de tous les recours).

Ainsi, le préjudice en cause ne présente pas un caractère suffisamment certain pour ouvrir droit à indemnisation.

Questions d'actualité

Permis de construire pour les surfaces commerciales moyennes. Instruction

Plans intérieurs. Obligation (non)

La fourniture des plans intérieurs n'améliore pas la qualité de l'instruction des demandes de permis de construire pour les surfaces commerciales moyennes dans la mesure où la vérification de ces pièces ne relève pas de compétences requises en matière d'urbanisme.

L'instruction porte en effet sur l'extérieur de la construction, son intégration urbaine et la surface autorisée et non sur l'aménagement intérieur des bâtiments et l'usage qui est fait de ces surfaces (exploitation commerciale ou non).

Cette information n'est d'ailleurs pas toujours connue avec précision au moment de l'instruction des permis de construire. C'est un élément lié à l'autorisation d'exploitation commerciale. Il reste néanmoins possible pour le service instructeur, au cas par cas et de manière facultative, de demander des plans intérieurs. Cette règle donne la souplesse nécessaire et apparaît plus proportionnée qu'une obligation généralisée.

PLU infra-communautaires

Dérogation préfectorale. Abaissement du seuil

L'article L 154-1 du code de l'urbanisme prévoyait qu'un EPCI comportant 100 communes ou plus pouvait obtenir une dérogation préfectorale afin de réaliser plusieurs plans locaux d'urbanisme (PLU) infra-communautaires plutôt qu'un PLU unique couvrant l'intégralité du territoire intercommunal.

L'article 20 de la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 (dite loi Engagement et proximité) a modifié ce seuil pour le ramener à 50 communes.

Courrier des lecteurs

Extension. Déclaration préalable

Recours à un architecte

Un administré propriétaire d'une habitation ayant une surface de plancher de 170 m² souhaite faire une véranda de 18 m² via une déclaration préalable. Le recours à un architecte est-il obligatoire ?


La réponse est négative pour des travaux soumis à déclaration préalable. Le seuil rendant obligatoire l’intervention d’un architecte est fixé à 150 m² (hors bâtiments agricoles). Pour les extensions, le recours à un architecte est obligatoire si les travaux conduisent soit la surface de plancher, soit l’emprise au sol de l'ensemble à dépasser 150 m² (art. L 431-3 du code de l’urbanisme).

Mais ces seuils s’appliquent pour les permis de construire et non pour les déclarations préalables, comme le précise la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture dans son article 3 : « Quiconque désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation de construire doit faire appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l'objet de la demande de permis de construire, sans préjudice du recours à d'autres personnes participant, soit individuellement, soit en équipe, à la conception. » 

Instruction des autorisations d'urbanisme

Demande de pièces complémentaires pendant l'état d'urgence sanitaire. Délais

Une déclaration préalable de travaux a été déposée le 19 février 2020. Le délai de droit commun d’instruction est d’un mois et devait se terminer le 19 mars 2020. Quand doit-il se terminer avec la suspension des délais ?


Les délais sont suspendus ; ils ne recommenceront à courir qu'à partir du 24 mai (sous réserve d’une modification de cette date par décret)

En effet, l'article 12 ter de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire (modifiée par l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020) concerne les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme.

Il précise que les délais d'instruction des demandes d'autorisation et de certificats d'urbanisme et des déclarations préalables ainsi que les procédures de récolement qui n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à compter de cette date, suspendus.

Ils reprennent leur cours à compter de la cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré, soit à compter du 24 mai 2020 pour le reste de délai à courir.

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 24 mai 2020 est reporté à l'achèvement de celle-ci (à compter du 24 mai).

Les mêmes règles s'appliquent aux délais impartis aux collectivités territoriales et à leurs établissements publics, aux services, autorités ou commissions, pour émettre un avis ou donner un accord dans le cadre de l'instruction d'une demande ou d'une déclaration (au titre du patrimoine, de la sécurité incendie, de l'accessibilité...).

Ex. : une déclaration préalable de travaux a été déposée le 19 février 2020 (le délai de droit commun d’instruction est d’un mois et devait se terminer le 19 mars 2020). L’instruction est suspendue à compter du 12 mars – il reste 7 jours de délai d’instruction. Le délai reprendra à compter du 24 mai 2020 et se terminera le 1er juin 2020.

Modèles

Refus de permis de construire

Construction neuve à usage d'habitation principale à proximité d'un élevage

Retrouvez ce modèle sur la base de données

icone modele
  • Modèles et formulaires
  • Droit du sol
  • Permis de construire
  • Refus de permis. Modèles
icone copyright

La Commune et l'Urbanisme

60, rue François Ier - 75008 Paris
01 43 59 27 41 | 01 43 59 80 27
Arnaud d'Andigné

La Vie Communale et Départementale SA | Capital de 105 000 €
572 028 181 (SIREN)
0420 W 92 698
OVH

Retrouvez-nous sur Twitter