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Lettre d'information juridique n° 192
décembre 2019
Textes du mois

Loi relative à l'énergie et au climat

Constructions nouvelles soumises à une autorisation d'exploitation commerciale et parcs de stationnement. Système de végétalisation ou de production d'énergies renouvelables

Demande d'exploitation commerciale

Suspension de la procédure par le préfet. Circulaire n° ECOI1929035C du 31 octobre 2019

Jurisprudence

Dossier de permis de construire

Refus du maire fondé sur une pièce indûment demandée (non)

Permis de construire modificatif

Intérêt à agir d'un voisin immédiat. Appréciation par le juge

Retrait d'un permis de construire à la demande du bénéficiaire

Délivrance d'un nouveau permis : retrait du permis initial

Règles du PLU. Marge d'isolement

Constructions édifiées sur une même propriété. Interdiction de construire des maisons jumelées ou en bande (non)

Bâtiment à usage principal d'habitation. Notion

Résidence sociale destinée à l'hébergement d'adultes autistes (oui)

Loi littoral. Respect de la bande des 100 mètres

Constructions nécessaires à des services publics exigeant la proximité immédiate de l'eau. Local dédié à la formation de sauveteurs côtiers (non)

Décision de préemption de la commune. Renonciation

Fixation par le juge d'un prix supérieur à l'estimation des Domaines (+ 10 %). Responsabilité de la commune (non)

Retrait d'un permis de construire

Respect du caractère contradictoire. Présentation d'observations orales (oui)

Loi littoral. Extension de l’urbanisation

Espaces proches du rivage situés à plus de 100 mètres de la mer

Questions d'actualité

Zone agricole

Construction de la maison d'habitation d'un agriculteur (conditions)

Instruction des autorisations d’urbanisme par des prestataires privés

Prise en charge du coût par les pétitionnaires (non)

PLU. Assainissement collectif

Limitation du classement aux seules zones urbaines et à urbaniser

Courrier des lecteurs

Aménagement d’un city stade

Autorisation d'urbanisme

Orientations d’aménagement et de programmation

Opposabilité aux autorisations d'urbanisme (oui)

Dossier
Informations pratiques

Projet de loi "Engagement et proximité"

Infractions en matière d'urbanisme. Mise en demeure de régulariser sous astreinte

Modèles

Permis de construire

Arrêté de retrait

Modèles

Retrait de permis de construire

Courrier invitant le pétitionnaire à formuler ses observations

Textes du mois

Loi relative à l'énergie et au climat

Constructions nouvelles soumises à une autorisation d'exploitation commerciale et parcs de stationnement. Système de végétalisation ou de production d'énergies renouvelables

La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 actualise les objectifs de la politique de l'énergie pour tenir compte du Plan climat adopté en 2017, de la Stratégie nationale bas carbone (SNBC) et de la programmation pluriannuelle de l'énergie (PPE). 

Concernant les collectivités, les nouvelles constructions (locaux à usage industriel ou artisanal, entrepôts, hangars non ouverts au public, etc.) de plus de 1 000 m2 d'emprise au sol, soumises à une autorisation d'exploitation commerciale, ainsi que les parcs de stationnement couverts accessibles au public, sont désormais tenues d'intégrer, sur au moins 30 % de la toiture du bâtiment ou de l'ombrière surplombant le parking, un « système de végétalisation » ou un procédé de production d'énergies renouvelables, ou encore tout autre dispositif aboutissant au même résultat (art. 47). Cette obligation peut être écartée par décision motivée de l'autorité compétente en matière d'urbanisme.

La loi ouvre également une nouvelle possibilité de déroger aux règles des PLU afin de permettre « l'installation d'ombrières dotées de procédés de production d'énergies renouvelables situées sur des aires de stationnement » (art. L 152-5 du code de l'urbanisme modifié).

  • Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat - JO n° 0261 du 9 novembre 2019

Schéma d'aménagement régional

Régime juridique

Les schémas régionaux d’aménagement et de développement sont élaborés par les collectivités territoriales afin de préciser leurs règles, leur stratégie et leurs objectifs dans les grands domaines de l’aménagement de leur territoire.

L'article 1er de l’ordonnance n° 2019-1170 du 13 novembre 2019 revoit la liste des normes et documents opposables au schéma d'aménagement régional, actualise et simplifie les modalités procédurales relatives à l'élaboration, la révision, la modification ou la mise en compatibilité du schéma.

  • Ordonnance n° 2019-1170 du 13 novembre 2019 relative au régime juridique du schéma d'aménagement régional - JO n° 0264 du 14 novembre 2019

Demande d'exploitation commerciale

Suspension de la procédure par le préfet. Circulaire n° ECOI1929035C du 31 octobre 2019

La circulaire n° ECOI1929035C du 31 octobre 2019 détaille la procédure relative à la faculté pour le préfet de suspendre, au cas par cas, l’enregistrement et l’examen de certaines demandes d’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) visant des implantations en dehors des secteurs d’intervention des opérations de revitalisation du territoire.

  • Circulaire n° ECOI1929035C du 31 octobre 2019 relative à la faculté de suspension, par arrêté préfectoral, de la procédure devant les commissions départementales d’aménagement commercial
Jurisprudence

Dossier de permis de construire

Refus du maire fondé sur une pièce indûment demandée (non)

1. Dans le cas où le pétitionnaire, en réponse à la demande de pièces complémentaires, a fourni une pièce qui a été indûment demandée car ne figurant pas sur la liste limitative des pièces prévue par les articles R 431-36 et R 431-16 du code de l'urbanisme, cette irrégularité n'est pas, par elle-même, de nature à entraîner l'illégalité de la décision de l'autorité administrative refusant de faire droit à la demande d'autorisation.

2. Toutefois, l'administration ne peut légalement refuser l'autorisation demandée en se fondant sur la consistance du projet au vu d'une pièce ne relevant pas de cette liste limitative.

  • CE, 13 novembre 2019, M. A., n° 419067

Permis de construire modificatif

Intérêt à agir d'un voisin immédiat. Appréciation par le juge

Lorsque le requérant, sans avoir utilement contesté le permis initial, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

  • CE, 4 octobre 2019, M. F., n° 419820

Retrait d'un permis de construire à la demande du bénéficiaire

Délivrance d'un nouveau permis : retrait du permis initial

Aux termes de l'article L 424-5 du code de l'urbanisme, le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire.

Par un arrêté du 24 mai 2017 devenu définitif, le maire a, antérieurement à l'introduction du pourvoi de la société, délivré à cette dernière un nouveau permis de construire portant sur le même terrain que celui sur lequel avait été autorisée une construction par l'arrêté du 18 août 2016. La délivrance d'un nouveau permis de construire a nécessairement pour effet, sur la demande de son bénéficiaire, de rapporter le permis de construire initial.

Règles du PLU. Limites séparatives

Notion

Les limites séparatives s'entendent des limites entre la propriété constituant le terrain d'assiette de la construction et la ou les propriétés qui la jouxtent, quelles que soient les caractéristiques de ces propriétés, dès lors qu'il ne s'agit pas de voies ou d'emprises publiques.

Règles du PLU. Marge d'isolement

Constructions édifiées sur une même propriété. Interdiction de construire des maisons jumelées ou en bande (non)

Eu égard à leur objet, et en l'absence de précision dans le règlement du plan d'occupation des sols (POS), des dispositions de ce règlement imposant une marge d'isolement entre constructions édifiées sur une même propriété n'ont pas pour effet d'interdire la construction de maisons jumelées ou en bande, qui n'ont pas de vues les unes sur les autres.

Bâtiment à usage principal d'habitation. Notion

Résidence sociale destinée à l'hébergement d'adultes autistes (oui)

Pour les recours contre les permis de construire un bâtiment à usage principal d'habitation introduits entre le 1er décembre 2013 et le 31 décembre 2022, les tribunaux administratifs statuent en premier et dernier ressort (art. R 811-1-1 du code de justice administrative).

Une résidence sociale destinée à l'hébergement d'adultes autistes doit être regardée comme ayant le caractère d'un bâtiment à usage principal d'habitation au sens de l'article R 811-1-1 du code de justice administrative, comme cela résulte d'ailleurs aussi de l'article 2 de l'arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions.

  • CE, 22 novembre 2019, M. A., n° 420948

Loi littoral. Respect de la bande des 100 mètres

Constructions nécessaires à des services publics exigeant la proximité immédiate de l'eau. Local dédié à la formation de sauveteurs côtiers (non)

La bande littorale de 100 mètres doit être respectée, y compris pour un local dédié à la formation de sauveteurs côtiers, ce qui justifie le refus d'un permis de construire.

Aux termes de l'article L 121-16 du code de l'urbanisme : « En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage ou des plus hautes eaux pour les plans d'eau intérieurs désignés au 1° de l'article L 321-2 du code de l'environnement ». Aux termes de l'article L 121-17 du même code :  « L'interdiction prévue à l'article L 121-16 ne s'applique pas aux constructions ou installations nécessaires à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau... ».

En l'espèce, la construction projetée, d'une superficie de 185 m², est composée d'une salle de cours, d'un bureau, d'un accueil, de vestiaires, de douches et sanitaires et de locaux de rangement pour du matériel de sauvetage et des conteneurs à déchets. Si le projet comprend un local de stockage de matériel nécessaire à l'activité de sauvetage, il ressort des pièces du dossier que la majeure partie de ces locaux est destinée à accueillir des activités de formation en secourisme côtier et de pratique du surf par des personnes handicapées.

A supposer que ces activités puissent être qualifiées de missions de service public au sens de l'article L 121-17 du code de l'urbanisme, il ne ressort d'aucune pièce du dossier qu'elles exigeraient la proximité immédiate de l'eau. Dans ces conditions, eu égard à son économie générale, le projet dans son ensemble méconnaît les articles L 121-16 et L 121-17 du code de l'urbanisme.

Décision de préemption de la commune. Renonciation

Fixation par le juge d'un prix supérieur à l'estimation des Domaines (+ 10 %). Responsabilité de la commune (non)

La commune a informé la société de sa renonciation à préempter un bien au vu du prix fixé par le juge de l'expropriation, supérieur de plus de 10 % à sa propre évaluation, éclairée par l'avis des Domaines.

Ce motif était de nature à légalement justifier la renonciation de la commune à l'exercice de son droit de préemption. La circonstance que la commune n'ait pas ultérieurement donné suite aux propositions de la société d'acquérir le bien au prix résultant de sa propre estimation ne présente, eu égard à l'abandon du projet par la communauté de communes, aucun caractère fautif.

Retrait d'un permis de construire

Respect du caractère contradictoire. Présentation d'observations orales (oui)

La décision portant retrait d'un permis de construire est au nombre de celles qui doivent être motivées en application de la loi du 11 juillet 1979 alors en vigueur (désormais code des relations entre le public et l'administration). Elle doit, par suite, être précédée d'une procédure contradictoire.

Ces mêmes dispositions font également obligation à l'autorité administrative de faire droit, en principe, aux demandes d'audition formées par les personnes intéressées en vue de présenter des observations orales, alors même qu'elles auraient déjà présenté des observations écrites. Ce n'est que dans le cas où une telle demande revêtirait un caractère abusif qu'elle peut être écartée.

  • CAA Bordeaux, 17 octobre 2019, Mme A., n° 17BX01917

Loi littoral. Extension de l’urbanisation

Espaces proches du rivage situés à plus de 100 mètres de la mer

Dans les espaces proches du rivage mais situés à plus de 100 mètres de la mer, une extension de l'urbanisation ne peut être effectuée que si, non seulement elle est réalisée soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement, mais encore si elle conserve un caractère limité et est en outre justifiée et motivée par un document d'urbanisme, ou est conforme à un schéma directeur ou un schéma d'aménagement régional, ou compatible avec un schéma de mise en valeur de la mer, ou autorisée par le représentant de l'Etat après consultation de la commission des sites.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la parcelle où doit s'édifier le projet en cause est située à une distance de 600 mètres environ du rivage, en covisibilité avec la mer ainsi que le montrent plusieurs photographies versées au dossier et notamment la plaquette publicitaire du projet, sans être séparée du rivage par une coupure topographique ou d'urbanisation.

Dès lors, le terrain d'assiette du projet est bien situé dans les espaces proches du rivage.

Questions d'actualité

Zone agricole

Construction de la maison d'habitation d'un agriculteur (conditions)

En vertu de l'article R 151-23 du code de l'urbanisme, les constructions nécessaires à l'exploitation agricole peuvent être autorisées en zones agricoles (A) du PLU. Une maison d'habitation peut être considérée comme une construction nécessaire à l'activité agricole si l'exploitation nécessite la présence rapprochée et permanente de l'exploitant (CE, 14 mai 1986, M. X., n° 56622). Cette condition est appréciée au cas par cas par les services instructeurs des permis de construire, sous le contrôle du juge administratif, au regard de la nature de l'exploitation et de ses caractéristiques propres, du type de culture ou d'élevage qui y est pratiqué, de la taille de l'exploitation ou encore de la résistance des produits de l'agriculture aux conditions climatiques.

L'article L 151-13 du code de l'urbanisme prévoit par ailleurs que le règlement du PLU peut, à titre exceptionnel et après avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers, délimiter dans les zones A des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées (STECAL) dans lesquels peuvent être autorisées les constructions.

Si l'exploitation agricole ne nécessite pas une présence humaine rapprochée et permanente, la maison de l'exploitant pourra donc être autorisée en zone A moyennant la délimitation au préalable d'un STECAL.

Instruction des autorisations d’urbanisme par des prestataires privés

Prise en charge du coût par les pétitionnaires (non)

Le coût de l'instruction des demandes d'autorisation d'urbanisme ne peut, sans une disposition législative en ce sens, être mis à la charge du pétitionnaire au moyen d'une taxe qui serait perçue à l'occasion du dépôt d'une demande d'autorisation.

Le III de l'article 62 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) a modifié l'article L 423-1 du code de l'urbanisme pour permettre aux communes et à leurs groupements de recourir, sous de strictes conditions, à des prestataires privés. Dans ce cadre, le législateur a pris soin de préciser que les missions ainsi confiées à une personne privée « ne doivent entraîner aucune charge financière pour les pétitionnaires ».

PLU. Assainissement collectif

Limitation du classement aux seules zones urbaines et à urbaniser

Il n'existe aucune obligation, dans le PLU, à limiter le classement de zones urbaines (art. R 151-18 du code de l'urbanisme) ou à urbaniser (art. R 151-20 du même code) aux seules zones couvertes par un zonage d'assainissement collectif.

Courrier des lecteurs

Aménagement d’un city stade

Autorisation d'urbanisme

Une déclaration de travaux est-elle suffisante pour l’aménagement d’un city stade (aire multisports) ?


1. Les aires multisports de type « city stade » n'étant pas soumises à un régime particulier au titre du droit des sols, le régime d'autorisation applicable dépendra des caractéristiques du projet (JO Sénat, 19.01.2017, question n° 23204, p. 212).

2. Aux termes de l'article R 421-19 du code de l'urbanisme, l'aménagement d'une aire de sport d'une superficie supérieure à 2 hectares nécessite la délivrance d'un permis d'aménager.

L'article R 421-20 du même code précise que dans les sites patrimoniaux remarquables, les sites classés ou en instance de classement et les réserves naturelles, le permis d'aménagement est obligatoire quelle que soit la surface de l'aire de jeux.

3. En dessous de cette superficie, l’aménagement d’un terrain de sport sans construction ne nécessite ni autorisation ni déclaration d'urbanisme (art. R 421-23 du même code).

Permis de construire pour un établissement recevant du public

Délai d'instruction

Quel est le délai d'instruction d'un permis de construire pour un établissement recevant du public ?


L’article R 425-15 du code de l’urbanisme précise que lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L 111-8 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité compétente.

Selon l’article R 423-28, b) du code de l’urbanisme, le délai d'instruction est porté à 5 mois lorsqu'un permis de construire porte sur des travaux relatifs à un établissement recevant du public et soumis à l'autorisation prévue à l'article L 111-8 du code de la construction et de l'habitation.

Droit de préemption. Compétence transférée à l'EPCI

Délégation à la commune

La communauté de communes dispose de la compétence en matière de préemption. La commune a reçu une déclaration d'intention d'aliéner pour un garage que la commune souhaite préempter. Comment procéder ?


En application de l’article L 211-2 du code de l’urbanisme, la compétence d'un EPCI à fiscalité propre en matière de PLU emporte sa compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain (DPU). Mais même si l'EPCI est compétent, il doit prendre une décision d'institution du droit de préemption pour pouvoir l'exercer.

L’EPCI pourra toujours déléguer ce droit s’il le souhaite. L’article L 213-3 du code de l'urbanisme permet ainsi au titulaire du DPU de le déléguer à une commune. Cette possibilité est encadrée par le texte : « Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un bien ». Cette délégation est une possibilité et ne saurait être une obligation. La décision de déléguer ou non son DPU à tel ou tel acteur relève ainsi de la seule appréciation de l'EPCI au regard des enjeux du PLU (JO Sénat, 24.01.2019, question n° 03028, p. 411).

Il y a donc lieu de demander à l’EPCI une délégation du droit de préemption à la commune.

Orientations d’aménagement et de programmation

Opposabilité aux autorisations d'urbanisme (oui)

Les orientations d’aménagement et de programmation sont-elles opposables à une demande de permis de construire ?


Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) sont une pièce obligatoire du plan local d’urbanisme (art. L 151-2 du code de l’urbanisme). Elles visent notamment à définir des intentions d’aménagement sur un secteur donné. D’une manière générale, les OAP comprennent des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports, les déplacements et, en zone de montagne, sur les unités touristiques nouvelles (art. L 151-6 et L 151-7). Toute OAP devra en conséquence répondre à l’un au moins de ces objets.

Dans le PLU, l’expression des orientations sera le plus souvent qualitative, s’attachant aux résultats à atteindre en laissant une marge d’adaptation quant aux formes et aux moyens pour y parvenir. Mais les travaux ou opérations d’urbanisme doivent être compatibles avec les OAP qui, dans cette mesure, peuvent être opposables aux demandes d’autorisations d’urbanisme (art. L 152-1 du code de l’urbanisme ; CE, 8 novembre 2017, M. et Mme B., n° 402511) (JO Sénat, 11.10.2018, question n° 03861, p. 5162).

Dossier

La réalisation d’aires de stationnement

Informations pratiques

Projet de loi "Engagement et proximité"

Infractions en matière d'urbanisme. Mise en demeure de régulariser sous astreinte

Le projet de loi relatif à « l'engagement dans la vie locale et à la proximité de l'action publique » comporte un article instaurant un mécanisme de mise en demeure de régulariser sous astreinte les infractions commises, qui pourra être mis en œuvre parallèlement à l'engagement des poursuites pénales.

Une fois le procès-verbal d'infraction au code de l'urbanisme dressé, l'autorité compétente en matière d'autorisations d'urbanisme aura la faculté de mettre en demeure le responsable de la construction illicite soit de procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité de celle-ci, soit de déposer une demande d'autorisation visant à sa régularisation administrative.

Cette décision pourra être assortie d'une astreinte de 200 € au maximum par jour de retard dont le produit reviendra à la commune ou à l'EPCI lorsque son président est l'autorité compétente. Elle permettra ainsi une action rapide du maire à des fins de prévention et de remise en ordre des infractions.

Modèles

Permis de construire

Arrêté de retrait

Selon l’article L 424-5 du code de l'urbanisme, la décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de 3 mois suivant la date de la décision. Passé ce délai, la décision ne peut être retirée que sur demande expresse du bénéficiaire.

Le titulaire du permis doit avoir été en mesure de présenter ses observations (écrites ou orales en étant assisté d’un conseil) avant la prise de décision (art. L 122-1 du code des relations entre le public et l’administration ; CE, 23 avril 2003, société Bouygues immobilier, n° 249712) ce qui, compte tenu du délai de 3 mois, oblige l’autorité administrative à mettre en œuvre le retrait suffisamment tôt de manière à éviter que le bénéficiaire du permis ne soit privé de cette garantie.

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Retrait de permis de construire

Courrier invitant le pétitionnaire à formuler ses observations

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