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Lettre d'information juridique n° 191
novembre 2019
Textes du mois

Bâtiments d'habitation collectifs. Construction

Accessibilité aux personnes handicapées. Logement évolutif

Jurisprudence

PLU. Exception d'illégalité

Prise en compte de la date à laquelle le permis de construire a été délivré

Loi Montagne. Règle d'urbanisation en continuité

Urbanisation permise en continuité de groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants (conditions)

Permis de construire. Affichage sur le terrain. Erreur

Déclenchement du délai de recours contentieux

Arrêté d'interruption des travaux. Permis de construire modificatif de régularisation

Abrogation implicite de l'arrêté d'interruption de travaux

Installation d'éoliennes. Compétence juridictionnelle

Compétence en premier et dernier ressort de la cour administrative d'appel

DAACT. Absence de réaction de la commune

Contestation hors du délai de récolement (non)

PLU

Interdiction par principe de la division d'une parcelle (non)

Questions d'actualité

Construction illégale

Demande de régularisation. Instruction

Transmissions d'immeubles par voie d'apport partiel d'actif

Application du droit de préemption urbain (non)

Courrier des lecteurs

Permis de construire

Affichage incomplet. Responsabilité du maire (non)

Construction achevée depuis plus de 20 ans

Absence de certificat de conformité. Délivrance d'une attestation de non-contestation de conformité

Dossier

Antennes-relais

Régime d'implantation

Modèles

Antennes-relais

Arrêté d’opposition à déclaration préalable

Textes du mois

Bâtiments d'habitation collectifs. Construction

Accessibilité aux personnes handicapées. Logement évolutif

Un arrêté du 11 octobre 2019 précise les dispositions prévues par l'article R 111-18-2 du code de la construction et de l'habitation et modifie l'arrêté du 24 décembre 2015 notamment pour introduire les dispositions relatives aux logements évolutifs. Il rectifie par ailleurs l'arrêté du 27 février 2019 modifiant diverses dispositions relatives à l'accessibilité. Un logement évolutif est un logement qui peut facilement être converti pour accueillir une personne en situation de handicap ou une famille dont un des membres serait dans cette situation.

  • Arrêté du 11 octobre 2019 modifiant l'arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction - JO n° 0243 du 18 octobre 2019
Jurisprudence

PLU. Exception d'illégalité

Prise en compte de la date à laquelle le permis de construire a été délivré

L'exception d'illégalité consiste à pouvoir contester la légalité d'un document d’urbanisme, à l’occasion de son application, en faisant valoir qu’il est illégal, et ce, sans condition de délai.

Il peut être utilement soutenu devant le juge qu'un permis de construire a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal. Cette règle s'applique que le document ait été illégal dès l'origine ou que son illégalité résulte de circonstances de fait ou de droit postérieures.

Toutefois, l'illégalité pour vice de forme ou de procédure d’un document d’urbanisme ne peut être invoquée par voie d’exception après l’expiration d’un délai de 6 mois (art. L 600-1 du code de l'urbanisme).

Par suite, le tribunal n'a pas commis d'erreur de droit en se plaçant à la date de délivrance du permis de construire attaqué pour apprécier la légalité du plan local d'urbanisme sous l'empire duquel il a été délivré.

Loi Montagne. Règle d'urbanisation en continuité

Urbanisation permise en continuité de groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants (conditions)

Il est déduit du III de l'article L 145-3 du code de l'urbanisme, éclairé par les travaux préparatoires de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 qui l'a modifié, que l'urbanisation en zone de montagne, sans être autorisée en zone d'urbanisation diffuse, peut être réalisée non seulement en continuité avec les bourgs, villages et hameaux existants, mais également en continuité avec les « groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants » et qu'est ainsi possible l'édification de constructions nouvelles en continuité d'un groupe de constructions traditionnelles ou d'un groupe d'habitations qui, ne s'inscrivant pas dans les traditions locales, ne pourrait être regardé comme un hameau.

L'existence d'un tel groupe suppose plusieurs constructions qui, eu égard notamment à leurs caractéristiques, à leur implantation les unes par rapport aux autres et à l'existence de voies et de réseaux, peuvent être perçues comme appartenant à un même ensemble.

Permis de construire. Affichage sur le terrain. Erreur

Déclenchement du délai de recours contentieux

La finalité de l'affichage du permis de construire n'est pas de permettre aux tiers d'en apprécier la légalité.

1. En imposant que figurent sur le panneau d'affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, les articles R 600-2, R 424-15 et A 424-16 du code de l'urbanisme ont pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la consistance du projet, le délai de recours contentieux ne commençant à courir qu'à la date d'un affichage complet et régulier.

2. Il s'ensuit que si les mentions prévues par l'article A 424-16 doivent, en principe, figurer sur le panneau d'affichage, une erreur affectant l'une d'entre elles ne conduit à faire obstacle au déclenchement du délai de recours que dans le cas où cette erreur est de nature à empêcher les tiers d'apprécier l'importance et la consistance du projet.

La circonstance qu'une telle erreur puisse affecter l'appréciation par les tiers de la légalité du permis est, en revanche, dépourvue d'incidence à cet égard, dans la mesure où l'objet de l'affichage n'est pas de permettre par lui-même d'apprécier la légalité de l'autorisation de construire (en l'espèce, l'erreur portait sur la mention relative à la superficie du terrain d'assiette).

  • CE, 16 octobre 2019, M. B., n° 419756

Arrêté d'interruption des travaux. Permis de construire modificatif de régularisation

Abrogation implicite de l'arrêté d'interruption de travaux

Lorsque le maire ordonne l'interruption des travaux au motif que ceux-ci étaient effectués en méconnaissance du permis de construire et qu’il délivre ensuite un permis de construire modificatif régularisant les travaux en cause, l'intervention de ce permis de construire modificatif a eu implicitement mais nécessairement pour effet d'abroger l'arrêté ordonnant l'interruption des travaux.

Installation d'éoliennes. Compétence juridictionnelle

Compétence en premier et dernier ressort de la cour administrative d'appel

L'article R 311-5 du code de justice administrative a pour objectif de réduire le délai de traitement des recours pouvant retarder la réalisation de projets d'éoliennes terrestres en confiant aux cours administratives d'appel le jugement en premier et dernier ressort de l'ensemble du contentieux des décisions qu'exige l'installation de ces éoliennes.

En l'espèce un exploitant a porté à la connaissance de l'administration une modification tenant à la structure des mâts des éoliennes. Le préfet ayant refusé de modifier l'autorisation d'exploitation après avoir estimé qu'une telle modification présentait un caractère substantiel et mis en demeure l'exploitant de présenter une nouvelle demande d'autorisation, un recours a été formé contre ces mises en demeure.

Il en résulte que le contentieux des mesures de police litigieuses, qui sont la conséquence directe du refus de modifier l'autorisation dont bénéficie l'exploitant pour l'installation de trois éoliennes, relève de la compétence en premier et dernier ressort de la cour administrative d'appel.

Lotissement. Aire dédiée à l'entreposage des poubelles des colotis

Espace commun. Permis d'aménager

Même si elle est conservée par le lotisseur, une aire dédiée à l'entreposage des poubelles des colotis constitue néanmoins un espace commun au sens de l'article R 421-19 du code de l'urbanisme.

Or, aux termes de l'article R 421-19 précité : « Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : a) Les lotissements : qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur. »

Il en résulte que l'opération projetée est soumise à permis d'aménager.

Permis d'aménager. Acharnement procédural d'une association

Préjudice moral du pétitionnaire

La demande présentée par l'association, entachée de nombreuses irrecevabilités et excédant notamment son objet social, a, en outre, été présentée après un rejet confirmé en appel également pour irrecevabilité d'un précédent recours formé contre un premier permis d'aménager accordé à une SCI.

Il s'ensuit que le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre le permis d'aménager en cause doit être regardé comme ayant été mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part de l'association requérante et, dans les circonstances de l'espèce, comme ayant causé un préjudice moral à la SCI bénéficiaire du permis qui, dans l'attente de pouvoir disposer d'un permis ayant acquis un caractère définitif, n'a toujours pas pu mener à bien son projet d'aménagement et de vente de la parcelle à lotir.

Dans ces conditions, les premiers juges n'ont pas fait une inexacte appréciation du préjudice moral subi par la SCI en lui allouant à ce titre une somme de 3 000 €.

  • CAA Versailles, 3 octobre 2019, ACDH, n° 18VE01741  

DAACT. Absence de réaction de la commune

Contestation hors du délai de récolement (non)

Il résulte de l'article L 462-2 du code de l'urbanisme que lorsque le bénéficiaire d'un permis a adressé au maire une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux réalisés en vertu de cette autorisation, l'autorité compétente ne peut plus en contester la conformité au permis si elle ne l'a pas fait dans le délai requis.

  • CAA Marseille, 17 septembre 2019, M. et Mme E., n° 17MA01723

PLU

Interdiction par principe de la division d'une parcelle (non)

Le règlement d'un plan local d'urbanisme ne peut interdire, par principe, aux propriétaires de procéder à la division d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments, faculté qui participe de l'exercice de leur droit à disposer de leurs biens, dont il appartient au seul législateur de fixer les limites.

  • CAA Bordeaux, 29 août 2019, M. E., n° 17BX03536
Questions d'actualité

Construction illégale

Demande de régularisation. Instruction

Lorsqu'une construction ou des travaux ont été réalisés irrégulièrement, soit sans l'obtention du permis de construire nécessaire, soit sans respecter le projet de construction autorisé, la délivrance d'un permis de régularisation des travaux non conformes n'est possible que si ces travaux respectent les règles contrôlées par le permis de construire en application de l'article L 421-6 du code de l'urbanisme.

L'autorité compétente, saisie d'une demande de permis de construire destinée à régulariser une construction édifiée sans autorisation, doit procéder à l'instruction de celle-ci dans les conditions de droit commun (JO AN, 16.07.2001, question n° 51118, p. 4139). C'est ainsi que dans le cas où ces travaux ne respectent pas, en particulier, les règles fixées par le ou les documents d'urbanisme qui leur sont opposables à la date de la décision sur la demande de permis de régularisation, et non à la date à laquelle ils ont été effectués, le permis de régularisation ne peut être délivré.

Par ailleurs, lorsque les travaux concernés sont réalisés sur une construction ou partie de construction elle-même édifiée irrégulièrement, le permis de construire de régularisation ne peut être délivré que pour l'ensemble des travaux non autorisés (CE, 9 mars 1984, Macé, n° 41314 ; CE, 9 juillet 1986, Thalamy, n° 51172).

Transmissions d'immeubles par voie d'apport partiel d'actif

Application du droit de préemption urbain (non)

L'article L 213-1 du code de l'urbanisme prévoit que les immeubles sont soumis au droit de préemption urbain lorsqu'ils sont aliénés à titre onéreux. Or, les transmissions d'immeubles, par voie d'apport partiel d'actif d'une société à une autre effectué dans le cadre juridique de la scission mentionnée au deuxième alinéa de l'article L 236-1 du code de commerce, ne constituent pas des aliénations à titre onéreux. Ces transmissions ne sont par conséquent pas soumises au droit de préemption urbain (TA Cergy-Pontoise, 10 avril 2008, n° 0708561).

De telles opérations relèvent en effet d'un transfert universel de patrimoine, lequel porte sur des éléments actifs et passifs d'une branche complète d'activité. Dans ce cas, l'opération ne se limite pas à la cession de biens immobiliers. Elle ne constitue donc pas une aliénation d'immeuble à titre onéreux au sens de l'article L 213-1 du code de l'urbanisme puisque son objet est bien plus large.

Courrier des lecteurs

Permis de construire

Affichage incomplet. Responsabilité du maire (non)

Un administré a affiché à l'entrée de sa propriété le panneau de son permis de construire indiquant le numéro du permis de construire, la date et le bénéficiaire sans inscrire les surfaces. Un voisin est venu en mairie pour lui signifier ce manquement. Quelle est la responsabilité du maire ? Doit-il demander de compléter ce panneau ? 


1. L’affichage d'un permis de construire indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain, ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Depuis le 1er juillet 2017, il doit également faire mention du nom de l’architecte, auteur du projet architectural. Selon la nature du projet, il doit en outre indiquer (art. R 424-15 et A 424-16) :

- si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
- si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
- si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ;
- si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir.

2. La régularité de l’affichage n’a pas d’incidence sur la légalité de la décision. S’agissant des effets d’un affichage incomplet sur le déclenchement du délai contentieux pour les tiers, la jurisprudence a connu un certain assouplissement. L’omission de certaines mentions n’est plus jugée comme étant de nature à rendre l’affichage irrégulier et empêchant le délai de recours contentieux de courir dès lors que les indications portées sur le panneau destiné aux tiers permettent à ceux-ci d’identifier les références du permis afin d’aller ensuite consulter le dossier à la mairie pour prendre toute la mesure du projet (CE, 14 novembre 2003, ville de Nice, n° 254003).

Seule l’omission d’informations substantielles relatives à l’importance et à la consistance du projet est de nature à entraîner l’irrégularité de l’affichage (CE, 28 avril 2000, Gilloire, n° 198565).

Le but de l'affichage est de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la consistance du projet (CE, 6 juillet 2012, commune de Saint-Denis, n° 339883).

3. Ainsi, la responsabilité du maire ne peut pas être engagée. Le défaut d'affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain est sans influence sur la légalité même de l'autorisation. En revanche, sans affichage, les tiers ayant un intérêt à agir peuvent contester l’autorisation. Par ailleurs, dès qu’un permis de construire est délivré, il est intégralement communicable aux tiers en mairie.

Ne s’agissant pas d’une infraction d’urbanisme, le maire peut demander de compléter le panneau mais il ne s'agit pas d'une obligation.

Demande de permis de construire

Affichage en mairie

Quelles sont les informations qu'il y a lieu d'afficher en mairie à la suite d'une demande de permis de construire ?


Il faut afficher un avis de dépôt de permis ainsi que la décision.

Aux termes de l'article R 423-6 du code de l'urbanisme, « Dans les quinze jours qui suivent le dépôt de la demande ou de la déclaration et pendant la durée d'instruction de celle-ci, le maire procède à l'affichage en mairie d'un avis de dépôt de demande de permis ou de déclaration préalable précisant les caractéristiques essentielles du projet, dans des conditions prévues par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme. »

Selon la jurisprudence, l'affichage en mairie doit « être suffisant » (en général et pas uniquement en matière d'urbanisme) :

- l'affichage d'un permis de construire sur le bâtiment même de la mairie n'était pas absolument indispensable et pouvait être effectué sur un emplacement municipal habituellement réservé à cet usage et librement accessible au public (CE, 19 novembre 2004, Bondil, n° 264337) ;
- est suffisant l'affichage de l'avis d'enquête publique d'un POS à l'intérieur et à l'extérieur de la mairie « compte tenu de la localisation de la commune et de la taille de celle-ci » (CE, 20 mars 1998, La Rochefoucauld, n° 158178) ;
- est légal un affichage présentant « localement quelques lacunes, notamment par suite du retard d'un jour de l'affichage (...) et du manque de lisibilité d'un panneau d'affichage » (CE, 17 décembre 1997, ateliers du bassin de La Lergue, n° 130319).

Construction achevée depuis plus de 20 ans

Absence de certificat de conformité. Délivrance d'une attestation de non-contestation de conformité

Une personne vend la maison de ses parents décédés. Le notaire demande à la mairie une attestation de non-contestation de la conformité pour une déclaration de travaux datant de 1998. Nous ne parvenons pas à retrouver cette DT. Le notaire demande aux vendeurs de déposer une DAACT. La commune peut-elle la prendre pour une déclaration qui date de plus de 20 ans ?


En l'espèce, la déclaration d'achèvement des travaux n'a jamais été déposée et la commune n'a pas délivré de certificat de conformité car le bénéficiaire du permis ne l'a pas demandé à l'époque.

Le code de l'urbanisme prévoyait à l'époque : « Si les travaux ont été réalisés dans des conditions régulières au regard des dispositions du premier alinéa de l'article R 460-3, le certificat de conformité est délivré dans le délai de trois mois à compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement des travaux... » (art. R 460-4 aujourd'hui abrogé).

La conformité n'ayant jamais été obtenue, la commune n'a pas à délivrer un certificat qui juridiquement n'existe plus.

En revanche, et sur la base des dispositions actuelles, il est possible de délivrer une attestation de non-contestation de conformité.

En effet, selon l'article R 462-10 du code de l'urbanisme : « Lorsque aucune décision n'est intervenue dans le délai prévu à l'article R 462-6, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n'a pas été contestée est délivrée sous quinzaine, par l'autorité compétente, au bénéficiaire du permis ou à ses ayants droit, sur simple requête de ceux-ci... ».

Dossier

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Régime d'implantation

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Antennes-relais

Arrêté d’opposition à déclaration préalable

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