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Lettre d'information juridique n° 189
septembre 2019
Textes du mois

Plans de prévention des risques

Aléas "débordement de cours d'eau et submersion marine". Modalités d'élaboration

Aménagement commercial

Suspension de la procédure de demande d'autorisation d'exploitation commerciale

Lutte contre l’artificialisation des sols

Instruction n° LOGL1918090J du 29 juillet 2019

Jurisprudence

Permis de construire illégal. Préjudice immobilier

Possibilité pour les tiers d’obtenir réparation

Lotissement. Cahier des charges

Clauses limitant le nombre de lots et/ou interdisant les subdivisions. Modification

Irrégularité d'un permis de construire

Régularisation à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire. Recours contre le permis initial (non)

Refus de permis de construire. Risque d’incendie

Refus si impossibilité d'assortir le permis de prescriptions spéciales

Communes non couvertes par un SCoT ou un PLU. Unités touristiques nouvelles

Annulation du décret n° 2017-1039 relatif à la procédure de création ou d'extension

Questions d'actualité

Cartes communales

Construction d'annexes en zones non constructibles

Constructions édifiées avant le 15 juin 1943

Légalité de principe. Régime des extensions

Courrier des lecteurs

Permis de construire

Communication à un administré (conditions)

Construction en zone agricole. Extension d'une exploitation agricole

Extension des réseaux. Participations exigibles

Déclaration de projet. Mise en compatibilité du PLU

Lancement de la procédure. Arrêté du maire

Dossier
Modèles

Pose de panneaux photovoltaïques sur toiture

Arrêté de non-opposition à déclaration préalable

Textes du mois

Plans de prévention des risques

Aléas "débordement de cours d'eau et submersion marine". Modalités d'élaboration

Le décret n° 2019-715 du 5 juillet 2019 définit les modalités de qualification des aléas « débordement de cours d'eau et submersion marine », les règles générales d'interdiction et d'encadrement des constructions, dans les zones exposées aux risques définies par les plans de prévention des risques naturels prévisibles.

  • Décret n° 2019-715 du 5 juillet 2019 relatif aux plans de prévention des risques concernant les « aléas débordement de cours d'eau et submersion marine » - JO n° 0156 du 7 juillet 2019 

  • Arrêté du 5 juillet 2019 relatif à la détermination, qualification et représentation cartographique de l'aléa de référence et de l'aléa à échéance 100 ans s'agissant de la submersion marine, dans le cadre de l'élaboration ou de la révision des plans de prévention des risques concernant les « aléas débordement de cours d'eau et submersion marine » - JO n° 0156 du 7 juillet 2019 

Aménagement commercial

Suspension de la procédure de demande d'autorisation d'exploitation commerciale

Le décret n° 2019-795 du 26 juillet 2019 prévoit les conditions et modalités de la suspension de la procédure de demande d'autorisation d'exploitation commerciale devant la CDAC. 

Il fixe les conditions de validité de l'arrêté de suspension. Il prévoit les conditions et modalités de la prorogation de la suspension et fixe les conditions de validité de l'arrêté de prorogation de la suspension. Il organise les modalités de reprise du cours de la procédure au terme de la suspension. 

  • Décret n° 2019-795 du 26 juillet 2019 relatif à la faculté de suspension de la procédure d'autorisation d'exploitation commerciale - JO n° 0174 du 28 juillet 2019

Terrains de camping et parcs résidentiels de loisirs. Autorisation d’urbanisme

Note technique n° ECOI1919487C du 7 août 2019

La note technique n° ECOI1919487C du 7 août 2019 relative aux autorisations d’urbanisme et prérequis au classement des terrains de camping et des parcs résidentiels de loisirs (PRL) apporte des précisions sur l’interprétation de la réglementation en matière d’urbanisme et de tourisme concernant les autorisations d’urbanisme délivrées avant et après la réforme de 2007 d’une part, et les prérequis au classement des terrains de camping et des parcs résidentiels de loisirs, d’autre part.

  • Note technique n° ECOI1919487C du 7 août 2019 relative aux autorisations d’urbanisme et prérequis au classement des terrains de camping et des parcs résidentiels de loisirs (PRL)

Logements anciens. Travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique

Prêt éco-PTZ. Modalités de demande

Le décret n° 2019-839 du 19 août 2019 et deux arrêtés adaptent les modalités de demande de l'éco-PTZ pour faciliter le financement des travaux de rénovation énergétique, en simplifiant le dispositif et en le rendant plus opérationnel.

  • Décret n° 2019-839 du 19 août 2019 relatif aux avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique des logements anciens - JO n° 0192 du 20 août 2019 

  • Arrêté du 19 août 2019 modifiant l'arrêté du 30 mars 2009 relatif aux conditions d'application de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêts destinées au financement de travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique des logements anciens - JO n° 0192 du 20 août 2019 

  • Arrêté du 19 août 2019 modifiant l'arrêté du 25 mai 2011 relatif à l'application en outre-mer de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêts destinées au financement de travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique des logements anciens - JO n° 0192 du 20 août 2019 

Lutte contre l’artificialisation des sols

Instruction n° LOGL1918090J du 29 juillet 2019

L'instruction n° LOGL1918090J du 29 juillet 2019 appelle au renforcement de la mobilisation de l’Etat local pour porter les enjeux de lutte contre l’artificialisation des sols, appliquer les dernières mesures législatives prises en la matière et mobiliser les acteurs locaux.

Jurisprudence

Permis de construire illégal. Préjudice immobilier

Possibilité pour les tiers d’obtenir réparation

Les tiers à un permis de construire illégal peuvent rechercher la responsabilité de la personne publique au nom de laquelle a été délivré le permis si le projet de construction est réalisé. Ils ont droit, sous réserve du cas dans lequel le permis a été régularisé, à obtenir réparation de tous les préjudices qui trouvent directement leur cause dans les illégalités entachant la décision.

A cet égard, la perte de valeur vénale des biens des demandeurs constitue un préjudice actuel susceptible d'être indemnisé, sans qu'ait d'incidence la circonstance qu'ils ne feraient pas état d'un projet de vente.

En l’espèce, les requérants qui réclament une indemnité de 88 853,99 € en réparation de leurs préjudices immobilier et professionnel résultant de l'illégalité du permis de construire sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt de la cour administrative d'appel qui leur a refusé réparation.

Lotissement. Cahier des charges

Clauses limitant le nombre de lots et/ou interdisant les subdivisions. Modification

La mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d'un lotissement constitue une règle d'urbanisme au sens des dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme.

Par conséquent, une telle limitation cesse de s'appliquer, au terme de 10 années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, lorsque le lotissement est couvert par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu, et l'autorité chargée de délivrer les autorisations d'urbanisme ne peut l'opposer à la personne qui sollicite un permis d'aménager, un permis de construire ou qui dépose une déclaration préalable. 

Toutefois, les clauses du cahier des charges du lotissement continuant de régir les rapports entre colotis, la caducité prévue par l'article L 442-9 du code de l'urbanisme ne fait pas obstacle à ce que l'autorité compétente fasse usage de ses pouvoirs (art. L 442-10 et L 442-11) s'agissant des subdivisions de lots, pour modifier un cahier des charges sur ce même point (art. L 442-12).

Irrégularité d'un permis de construire

Régularisation à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire. Recours contre le permis initial (non)

Les irrégularités régularisées par le pétitionnaire à la suite de la modification de son projet ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

  • CE, 8 juillet 2019, M. B., n° 418292

Refus de permis de construire. Risque d’incendie

Refus si impossibilité d'assortir le permis de prescriptions spéciales

Lorsqu'un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique (art. R 111-2 du code de l’urbanisme), le permis de construire ne peut être refusé que si l'autorité compétente estime qu'il n'est pas légalement possible d'accorder le permis en l'assortissant de prescriptions spéciales.

  • CE, 26 juin 2019, M. A., n° 412429

Décision de non-opposition à une déclaration préalable

Retrait. Notification

Selon l’article L 424-5 du code de l'urbanisme, la décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de 3 mois suivant la date de la décision. Passé ce délai, la décision ne peut être retirée que sur demande expresse du bénéficiaire.

En cas de notification d’une telle décision de retrait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la réception de ce courrier par son destinataire doit être regardée comme intervenant à la date à laquelle le pli qui contient cette décision a été présenté pour la première fois à son adresse. 

  • CAA Lyon, 23 mai 2019, M. S., n° 18LY01154

Communes non couvertes par un SCoT ou un PLU. Unités touristiques nouvelles

Annulation du décret n° 2017-1039 relatif à la procédure de création ou d'extension

Le Conseil d'Etat a annulé le décret n° 2017-1039 du 10 mai 2017 relatif à la procédure de création ou d'extension des unités touristiques nouvelles (UTN) en tant qu'il ne soumet pas à évaluation environnementale la création ou l'extension d'unités touristiques nouvelles soumises à autorisation de l'autorité administrative.

PLU. Obligation d'utiliser certains matériaux pour les constructions

Conditions : intérêt urbanistique

Un plan local d’urbanisme peut imposer l’emploi d’un matériau précis à la condition de justifier cette règle par un intérêt urbanistique.

Les documents locaux d'urbanisme peuvent, s'agissant de déterminer les règles concernant l'aspect extérieur des constructions en application des dispositions de l'article L 123-1 du code de l'urbanisme alors en vigueur, dont la teneur est désormais reprise à l'article L 151-18 de ce code, imposer l'utilisation de certains matériaux pour les constructions, y compris quand ces dernières ne sont pas incluses dans un périmètre protégé.

  • CAA Lyon, 11 juillet 2019, M. D., n° 18LY00937
Questions d'actualité

Cartes communales

Construction d'annexes en zones non constructibles

La réglementation relative aux cartes communales a été récemment modifiée par la loi nº 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan). Ainsi, à l'instar des PLU où les annexes sont déjà possibles en zones A ou N, l'article L 161-4 du code de l'urbanisme autorise désormais l'édification d'annexes à proximité d'un bâtiment existant dans les zones inconstructibles des cartes communales.

Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint par rapport à la construction principale afin de marquer un lien d'usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer nécessairement d'accès direct depuis la construction principale.

Constructions édifiées avant le 15 juin 1943

Légalité de principe. Régime des extensions

L'ordonnance du 27 octobre 1945 et son décret d'application du 10 août 1946 instaurent le permis de construire. Il découle de ces textes que les constructions édifiées avant le 15 juin 1943 sont réputées légalement construites. Ces deux textes n'instaurent pas pour autant de droit spécifique à extension pour ces constructions.

Les constructions antérieures au 15 juin 1943 se voient donc appliquer les dispositions de droit commun prévues par le PLU en matière d'extension et d'annexe en zone N sans possibilité d'y déroger.

Courrier des lecteurs

Permis de construire

Communication à un administré (conditions)

Un administré, qui a déjà déposé une plainte contre un premier permis, est venu en mairie pour demander une copie du nouveau permis de construire accordé et affiché en mairie. Devons-nous accéder à sa demande ?


1. Les documents détenus par l’administration et relatifs aux autorisations individuelles d’urbanisme (ex. : permis de construire et déclarations préalables) sont par nature intégralement communicables à toute personne qui en fait la demande, en application de l'article L 311-2 du code des relations entre le public et l'administration, dès lors qu’il a été statué sur la demande d’autorisation, ce qui retire à ces documents leur caractère préparatoire.

Ainsi, le dossier de permis de construire est communicable dès la signature du permis (JO AN, 10.03.2003, question n° 4115, p. 1842).

Il n’y a pas lieu d’en occulter l’adresse du pétitionnaire, laquelle peut s’avérer au demeurant nécessaire à une personne pour notifier son recours contentieux contre le permis de construire, en application de l’article R 600-1 du code de l’urbanisme (CADA, 26 février 2009, maire de Donzy-le-Pertuis, n° 20090647).

La Commission d'accès aux documents administratifs a précisé qu'aucune restriction ne pouvait être émise à la consultation des plans intérieurs de la construction. Le maire peut toutefois demander à ses services de conserver à toutes fins utiles les noms de ceux qui ont consulté ces plans (JO AN, 16.01.2007, question n° 106557, p. 597).

2. Par ailleurs, et selon l’article L 311-9 du code des relations entre le public et l'administration, l’accès aux documents administratifs s'exerce, au choix du demandeur et dans la limite des possibilités techniques de l'administration :

- par consultation gratuite sur place, sauf si la préservation du document ne le permet pas ;
- sous réserve que la reproduction ne nuise pas à la conservation du document, par la délivrance d'une copie sur un support identique à celui utilisé par l'administration ou compatible avec celui-ci et aux frais du demandeur, sans que ces frais puissent excéder le coût de cette reproduction, dans des conditions prévues par décret ;
- par courrier électronique et sans frais lorsque le document est disponible sous forme électronique.

3. Dans le cas d'espèce, il convient donc d’accéder à la demande de l'administré.

Construction en zone agricole. Extension d'une exploitation agricole

Extension des réseaux. Participations exigibles

Nous avons en cours d'instruction un permis en zone agricole déposé par une agricultrice, qui demande à pouvoir construire à proximité de son exploitation. Ce projet nécessiterait l'extension des réseaux électrique et d'eau. Le syndicat départemental d’énergie nous informe que nous pouvons dans ce cas précis lui demander une participation pour un équipement exceptionnel. Pouvons-nous demander également une participation pour l'extension du réseau d'eau potable ? 


1. Les principes sont les suivants. De façon générale, les questions d’extension de réseaux liées à la délivrance de permis doivent être réglées en accord avec les EPCI compétents.

Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis ne peut être accordé si l’autorité qui le délivre n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public lesdits travaux doivent être exécutés (art. L 111-11 du code de l’urbanisme). L’autorité administrative ne peut rejeter la demande d’autorisation d’urbanisme sans avoir, au préalable, accompli les diligences appropriées pour obtenir les indications nécessaires (CE, 4 mars 2009, Mme Matari, n° 303867).

S’agissant du financement d’extensions de réseaux par le pétitionnaire, les articles L 332-6 et suivants du code de l’urbanisme énumèrent limitativement les contributions d’urbanisme exigibles des constructeurs et lotisseurs. Si les participations n’ont pas été demandées dans le permis, elles n’ont pas à être supportées par le pétitionnaire qui n’aura, éventuellement, qu’à s’acquitter d’une taxe d’aménagement.

Si l’extension n’est pas prise en charge par le pétitionnaire, l’EPCI compétent qui a émis un avis défavorable ou qui n’a pas été consulté sur une demande d’extension de ce type pourra refuser de la financer.

2. L'article L 332-8 du code de l’urbanisme prévoit notamment la participation suivante qui, si elle peut s'appliquer dans le cas d'espèce, permettrait également de financer les réseaux d’eau : « Une participation spécifique peut être exigée des bénéficiaires des autorisations de construire qui ont pour objet la réalisation de toute installation à caractère industriel, notamment relative aux communications électroniques, agricole, commercial ou artisanal qui, par sa nature, sa situation ou son importance, nécessite la réalisation d'équipements publics exceptionnels. Lorsque la réalisation des équipements publics exceptionnels n'est pas de la compétence de l'autorité qui délivre le permis de construire, celle-ci détermine le montant de la contribution correspondante, après accord de la collectivité publique à laquelle incombent ces équipements ou de son concessionnaire... ».

3. Si les conditions ne sont pas réunies pour la participation précitée, l'article L 332-15 du code de l’urbanisme permet également à la commune, dans le cas d’une construction isolée, de mettre le raccordement individuel à la charge du constructeur, dans la limite de 100 mètres. Ce raccordement ne doit en aucun cas être destiné à desservir d’autres constructions, existantes ou futures.

La mise en œuvre de ce dispositif, qui s'applique aux constructions neuves mais également à la restauration d’un bâtiment très dégradé ou au changement de destination d’un bâtiment, nécessite l’accord préalable du demandeur de l'autorisation d'urbanisme. Cet accord est visé dans l’autorisation à délivrer.

Déclaration de projet. Mise en compatibilité du PLU

Lancement de la procédure. Arrêté du maire

Dans le cadre d'une procédure de déclaration de projet et mise en compatiblité du PLU pour la construction d'un restaurant scolaire, faut-il une délibération du conseil municipal ou un arrêté du maire pour lancer la procédure ?


Il faut un arrêté du maire car, selon l'article R 153-15 du code de l'urbanisme : « ...Le président de l'organe délibérant de l'établissement public ou le maire mène la procédure de mise en compatibilité. L'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale ou le conseil municipal adopte la déclaration de projet. La déclaration de projet emporte approbation des nouvelles dispositions du plan local d'urbanisme. »

Dossier

La déclaration préalable

Modèles

Pose de panneaux photovoltaïques sur toiture

Arrêté de non-opposition à déclaration préalable

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La Commune et l'Urbanisme

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