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Lettre d'information juridique n° 187-188
juillet 2019
Textes du mois
Jurisprudence

RNU. Règle de la constructibilité limitée

Exceptions : extension des constructions existantes et bâtiments nouveaux

Démolition de constructions illégales

Nécessité d’un préjudice personnel et direct de la commune (non)

Prix de vente non conforme à l’estimation du service des Domaines. Légalité

Prise en compte de l'évolution prévue du zonage du document d'urbanisme

Dossier de demande de permis de construire

Projet architectural incomplet : défaut de desserte

Autorisation d’urbanisme. Insuffisance des réseaux

Modification nécessaire de la consistance du réseau public. Opposition de la commune (oui)

Note de renseignement d’urbanisme incomplète. Exposition aux risques d'une parcelle

Connaissance du risque par les requérants. Responsabilité de la commune : exonération

Participation pour le financement de l’assainissement collectif

Vérification de la destination des pièces suite à des travaux d'extension

PLU. Classement en zone urbaine

Participation d’un élu intéressé aux travaux préparatoires. Intérêt identique à celui des habitants

Questions d'actualité

Concession pour l'aménagement d'une ZAC

Coûts pouvant être supportés par l'aménageur

Courrier des lecteurs

DAACT. Travaux non conformes

Régularisation. Procédure

Dossier
Modèles

Construction d'une piscine

Arrêté accordant un permis de construire avec prescriptions

Modèles

Construction d'une piscine hors-sol

Arrêté d’opposition à une déclaration préalable

Textes du mois

Abords de monuments historiques

Périmètre

Le décret n° 2019-617 du 21 juin 2019 modifie les dispositions relatives à la procédure de périmètre délimité des abords de monuments historiques afin de prendre en compte la possibilité pour l'autorité compétente en matière de plan local d'urbanisme de proposer ces périmètres.

Par ailleurs, le décret introduit une dispense de recours obligatoire à l'architecte pour les coopératives d'utilisation de matériel agricole (CUMA) pour les constructions dont, à la fois la surface de plancher ou l'emprise au sol, n'excèdent pas 800 m2.

  • Décret n° 2019-617 du 21 juin 2019 relatif aux abords de monuments historiques, aux sites patrimoniaux remarquables et à la dispense de recours à un architecte pour les coopératives d'utilisation de matériel agricole - JO n° 0143 du 22 juin 2019

Commission nationale d'aménagement commercial

Procédure

La Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC) est l'instance de recours des décisions et avis des commissions départementales d'aménagement commercial (CDAC). Sa saisine constitue un recours administratif préalable obligatoire à toute procédure contentieuse. Le décret n° 2019-563 du 7 juin 2019 concerne la procédure applicable devant cette commission

  • Décret n° 2019-563 du 7 juin 2019 relatif à la procédure devant la Commission nationale d'aménagement commercial et au contrôle du respect des autorisations d'exploitation commerciale - JO n° 0132 du 8 juin 2019 
Jurisprudence

Permis de construire valant division

Taxe d'aménagement

Chacun des cotitulaires d'un permis de construire valant division est redevable de l'intégralité des taxes d'urbanisme qu'il génère.

Lorsqu'un permis de construire a été délivré à plusieurs personnes pour la construction de bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement des travaux (art. R 431-24 du code de l’urbanisme), les redevables de la taxe d'aménagement dont ce permis est le fait générateur sont les titulaires de celui-ci, chacun d'entre eux étant redevable de l'intégralité de la taxe due à raison de l'opération de construction autorisée (art. L 331-6 et L 331-24 du code de l'urbanisme).

RNU. Règle de la constructibilité limitée

Exceptions : extension des constructions existantes et bâtiments nouveaux

Le 1° du I de l'article L 111-1-2 du code de l'urbanisme ménage deux exceptions à la règle de constructibilité limitée prévue par ce même article :

- d'une part, l'adaptation, le changement de destination, la réfection et l'extension des constructions existantes ;
- et, d'autre part, la construction de bâtiments nouveaux à usage d'habitation à l'intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d'une ancienne exploitation agricole et dans le respect des traditions architecturales locales.

1. Au titre de la première de ces deux exceptions, peuvent être autorisés des projets qui, eu égard à leur implantation par rapport aux constructions existantes et à leur ampleur limitée en proportion de ces constructions, peuvent être regardés comme ne procédant qu'à l'extension de ces constructions. Aucune disposition n'impose toutefois qu'une extension satisfaisant à ces critères doive en outre, pour pouvoir être autorisée au titre du 1° du I de l'article L 111-1-2, présenter un caractère mesuré. Il résulte enfin de cet article que la condition tenant au respect des traditions architecturales locales ne s'applique pas à l'extension des constructions existantes, mais seulement à la construction de bâtiments nouveaux.

2. Au titre de la seconde exception, peut être autorisée la construction de bâtiments nouveaux à usage d'habitation, à la double condition qu'ils soient implantés à l'intérieur d'un périmètre regroupant les bâtiments d'une ancienne exploitation agricole et qu'ils respectent les traditions architecturales locales. Le bénéfice de cette exception n'est pas réservé aux cas dans lesquels le périmètre constitué par les bâtiments d'une ancienne exploitation agricole est clos, mais peut aussi valoir pour les cas où les bâtiments nouveaux sont implantés dans un espace entouré de bâtiments agricoles suffisamment rapprochés pour pouvoir être regardés comme délimitant, même sans clôture ou fermeture, un périmètre regroupant les bâtiments d'une ancienne exploitation agricole.

Démolition de constructions illégales

Nécessité d’un préjudice personnel et direct de la commune (non)

La commune n’a pas à subir un préjudice personnel et direct pour ordonner la démolition de constructions illégales.

En l’espèce, il s’agissait de la construction d’un mobil-home et de boxes, sans avoir obtenu, ni même sollicité, un permis de construire dans une zone qui faisait l'objet d'une protection particulière pour le maintien d'une activité agricole.

La commune pouvait assigner le propriétaire en démolition, aux termes de l’article L 480-14 du code de l’urbanisme, car elle dispose d'une action autonome ne nécessitant pas la démonstration d'un préjudice personnel et direct causé par les constructions irrégulières. La demande en démolition devait donc être accueillie.

Prix de vente non conforme à l’estimation du service des Domaines. Légalité

Prise en compte de l'évolution prévue du zonage du document d'urbanisme

Lorsque le service des Domaines a pris en compte, pour estimer la valeur vénale d’une propriété à acquérir par une commune ou un EPCI, la situation du bien en zone inconstructible, l’assemblée délibérante peut s’écarter de cet avis, même de façon substantielle, lorsque l’évolution du classement de la parcelle est envisagée avec un degré suffisant de vraisemblance, alors même que la procédure de modification de la carte communale n’a pas été entamée.

Dossier de demande de permis de construire

Projet architectural incomplet : défaut de desserte

Le permis, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation d'urbanisme. Dès lors, si l'administration et le juge administratif doivent, pour l'application des règles d'urbanisme relatives à la desserte et à l'accès des engins d'incendie et de secours, s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient pas de vérifier la validité de cette servitude.

Mais, en l’espèce, le terrain n'est pas desservi par une voie de circulation, ni directement ni au moyen d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie.

Ainsi, le projet architectural du dossier de demande de permis de construire était incomplet dès lors que le plan de masse n'indiquait pas l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'accéder à la voie ouverte à la circulation, en méconnaissance de l'article R 431-9 du code de l'urbanisme,

Autorisation d’urbanisme. Insuffisance des réseaux

Modification nécessaire de la consistance du réseau public. Opposition de la commune (oui)

L'autorité compétente peut s'opposer à un projet qui exige une modification de la consistance d'un réseau public qui, compte tenu de ses perspectives d'urbanisation et de développement, ne correspond pas aux besoins de la collectivité.

Note de renseignement d’urbanisme incomplète. Exposition aux risques d'une parcelle

Connaissance du risque par les requérants. Responsabilité de la commune : exonération

A la demande du notaire chargé de la vente, la commune a rédigé une note de renseignement d'urbanisme concernant la propriété dont les requérants se portaient acquéreurs. Cette note ne contenait aucune information relative à l'état de la falaise bordant la propriété concernée ou aux risques d'éboulement, alors qu'il résulte de l'instruction que la commune avait connaissance de ces risques.

Dans ces conditions, l'omission, dans la note de renseignement, des informations relatives au risque d'éboulement rocheux constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune. Mais il résulte de l'instruction que les requérants avaient connaissance d'un risque d'éboulement de la falaise avant l’acquisition de la propriété ; ils ne sont donc pas fondés à demander l'indemnisation de leur préjudice qui trouvent leur origine dans leur imprudence.

En revanche, la responsabilité de la commune est retenue au titre de la carence fautive dans l'exercice des pouvoirs de police du maire.

Participation pour le financement de l’assainissement collectif

Vérification de la destination des pièces suite à des travaux d'extension

Pour les raccordements existants, la PFAC, créée facultativement par les collectivités et établissements publics mentionnés à l'article L 1331-7 du code de santé publique, est exigible à compter de la date de raccordement de l'extension de l'immeuble ou de la partie réaménagée de l'immeuble dès lors que ce raccordement génère des eaux usées supplémentaires. 

En l'espèce, les travaux réalisés par les requérants en 2015 n'ont pas entraîné la création de points d'eau supplémentaires, que ce soit dans la pièce abritant un billard ou dans la salle de musique et n'ont pas modifié les points d'eaux existant avant 2015. Il n'est pas contesté qu'une chambre a été supprimée lors des travaux de 2015, réduisant la capacité d'hébergement et par suite le volume d'eaux usées lié à l'usage de cette chambre. 

Compte tenu de la taille initiale de l'habitation soit 100 m2 et de la nature et des dimensions de l'extension créée en 2015 comprenant ces deux pièces dédiées aux loisirs pour un total de 43 m², et en l'absence d'éléments corroborant l'hypothèse quant à l'accueil ponctuel d'invités lié à la présence de telles pièces qui générerait des eaux usées supplémentaires par rapport à la situation antérieure aux travaux de 2015 où il existait trois chambres, il ne résulte pas de l'instruction que le réaménagement et l'extension réalisés en 2015 génèrent des eaux usées supplémentaires par rapport à la situation existant avant de tels travaux.

En l’espèce il ne résulte pas de l'instruction que le réaménagement et l'extension réalisés en 2015 génèrent des eaux usées supplémentaires par rapport à la situation existant avant de tels travaux.

PLU. Classement en zone urbaine

Participation d’un élu intéressé aux travaux préparatoires. Intérêt identique à celui des habitants

S'agissant d'une délibération déterminant des prévisions et règles d'urbanisme applicables dans l'ensemble d'une commune, la circonstance qu'un élu intéressé au classement d'une parcelle ait participé aux travaux préparatoires et aux débats précédant son adoption ou à son vote, n'est de nature à entraîner son illégalité que s'il ressort des pièces du dossier que, du fait de l'influence que ce conseiller a exercée, la délibération prend en compte son intérêt personnel.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que les parcelles appartenant au maire de la commune et à sa famille et à l'adjointe à l'urbanisme, qui ont été classées en zone urbaine, sont entourées de constructions et se situent à l'intérieur de l'enveloppe urbaine du village.

Par ailleurs, les auteurs du PLU ont classé en zone urbaine les autres parcelles du secteur présentant les mêmes caractéristiques.

Dans ces conditions, l'intérêt de ces élus ne peut être regardé comme se distinguant de ceux des autres habitants de la commune.

Questions d'actualité

Concession pour l'aménagement d'une ZAC

Coûts pouvant être supportés par l'aménageur

Une clause prévoyant le remboursement par le concessionnaire des frais d'études qui ont été engagés par la commune antérieurement à la concession est illégale (CAA Nantes, 16 juin 2015, commune de Saint-Géréon, n° 13NT01492).

En effet, l'article L 300-4 du code de l'urbanisme dispose, de manière générale, que le concessionnaire assure « la maîtrise d'ouvrage des travaux, bâtiments et équipements concourant à l'opération prévus dans la concession, ainsi que la réalisation des études et de toutes missions nécessaires à leur exécution ».

Par ailleurs, l'article L 311-4 dispose, pour le cas spécifique des concessions conclues dans le cadre d'une zone d'aménagement concerté, que l'autorité concédante ne peut mettre à la charge de l'aménageur de la zone, c'est-à-dire, dans le cadre d'une concession, le concessionnaire, « que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone ».

Changement de destination d’un bâtiment

Lieu de culte

Si la commune est couverte par un PLU, son règlement peut comporter des dispositions de nature à interdire ou à limiter le changement de destination d’une construction existante (art. L 151-9 du code de l’urbanisme). Ces interdictions ou limitations doivent nécessairement être justifiées dans le rapport de présentation (art. R 151-2, 2°). Un simple préambule de zone rappelant la vocation générale de la zone ne saurait suffire à justifier une interdiction réglementaire du PLU.

Deux situations sont envisageables, selon la date d’adoption du PLU. S’il est dans un PLU antérieur au 1er janvier 2016, un changement de destination d’une construction en lieu de culte ne serait impossible que si le règlement prévoit l’interdiction des « constructions et installations nécessaires à un besoin collectif », en application de l’article R 123-9 du code de l’urbanisme applicable à l’époque. Si le PLU a été approuvé postérieurement au 1er janvier 2016, le changement de destination sera impossible si le règlement prévoit d’interdire la destination « équipements d’intérêt collectif et services publics » (art. R 151-27) ou la sous-destination « autres équipements recevant du public » (art. R 151-28).

En ce qui concerne les communes non dotées d’un PLU ou d’une carte communale, le changement de destination des constructions existantes est possible aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur des parties urbanisées de la commune (art. L 111-3 et L 111-4).

Courrier des lecteurs

Bâtiment communal. Autorisation d'urbanisme

Dépôt au nom de la commune

Dans le cadre de la construction d'un bâtiment communal, le conseil municipal doit-il prendre une délibération autorisant le maire à déposer un permis de construire au nom de la commune et à signer les documents relatifs à cette autorisation ?


Une délibération est nécessaire. L'article L 2122-21 du CGCT charge en effet le maire, sous le contrôle du conseil municipal, d'une manière générale, d'exécuter les décisions du conseil municipal et, en particulier, de conserver et d'administrer les propriétés de la commune. Le maire, en tant qu'administrateur de la commune, veille donc à la conservation des propriétés communales et ne peut déposer un permis sans l'accord du conseil.

Par ailleurs, l'article L 2241-1 du même code énonce que le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune. Ainsi, toute décision relative à un bien immobilier appartenant au domaine de la commune relève de la compétence du conseil municipal qui peut seul en disposer (JO AN, 17.11.1997, question n° 2987, p. 4086). La délibération ne nécessite pas de formalisme particulier.

DAACT. Travaux non conformes

Régularisation. Procédure

Un administré a déposé une déclaration d’achèvement des travaux. Il s’avère que les travaux ne sont pas conformes au permis de construire. Doit-il déposer un permis modificatif ou peut-il déposer une simple déclaration préalable puisque les modifications à apporter sont mineures (fenêtres, panneaux solaires, escaliers) ?


Il faut un permis modificatif ou, si c’est possible, mettre les travaux en conformité.

1. En cas de contestation de la conformité des travaux, l’autorité compétente met en demeure le titulaire de l’autorisation de régulariser en lui rappelant les sanctions encourues. Cette mise en demeure est notifiée par lettre recommandée avec AR ou par courrier électronique.

2. L’autorité compétente offre au titulaire de l’autorisation l’alternative suivante : soit le dépôt d’un dossier modificatif, soit la mise en conformité de l’opération (art. R 462-9 du code de l’urbanisme).

3. La mise en demeure doit intervenir dans le délai de 3 mois (ou 5 mois si secteur ABF). Elle constitue un acte faisant grief susceptible d’une contestation devant le juge administratif.

Dossier

Implantation d'une piscine à usage familial

Modèles

Construction d'une piscine

Arrêté accordant un permis de construire avec prescriptions

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Construction d'une piscine hors-sol

Arrêté d’opposition à une déclaration préalable

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