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Lettre d'information juridique n° 186
juin 2019
Textes du mois

Autorisations d'urbanisme

Instruction par des prestataires privés

Autorisations d'urbanisme

Modalités de collecte et de transmission d'informations et documents

Espaces remarquables et caractéristiques du littoral

Liste et caractéristiques des aménagements légers autorisés

Actions et opérations d'aménagement

Contenu de l'étude d'impact

Agence nationale de l'habitat

Révision du régime des aides

Jurisprudence

Taxe d’aménagement. Possibilité d'obtenir une restitution

Exécution partielle des travaux. Modification de l'autorisation de construire initiale

Aménagement d'un camping

Intérêt à agir des voisins (oui en l'espèce)

Motivation d’une décision de préemption

Insuffisance. Absence de projet d'action ou d'aménagement

Droit de préemption. Espaces naturels sensibles

Motivation insuffisante : absence de considération de droit

Refus de permis de démolir

Château en ruine (non en l'espèce)

Questions d'actualité

Frais de raccordement aux réseaux

Distance des 100 mètres

Plan d'occupation des sols

Prolongation après le 31 décembre 2019 (non)

Courrier des lecteurs

DAACT

Délai

Registre des préemptions

Obligation de tenue (non). Communication

Caravane

Installation sur un terrain privé

Dossier
Modèles

Défaut de déclaration préalable

Courriers à envoyer à l'administré (clôture, exhaussement du sol, travaux de toiture et de façade)

Textes du mois

Autorisations d'urbanisme

Instruction par des prestataires privés

L'article L 423-1 du code de l'urbanisme ouvre la possibilité pour les communes et les EPCI de confier l'instruction des demandes d'autorisation d'urbanisme à des prestataires privés. Le décret complète en conséquence l'article R 423-15 du même code en ajoutant ces prestataires à la liste des services pouvant être chargés des actes d'instruction des demandes de permis et des déclarations préalables.

  • Décret n° 2019-505 du 23 mai 2019 relatif à l'instruction par des prestataires privés des demandes d'autorisation d'urbanisme - JO n° 0120 du 24 mai 2019

Autorisations d'urbanisme

Modalités de collecte et de transmission d'informations et documents

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (Elan) prévoit l'obligation pour les autorités compétentes en matière de délivrance des autorisations d'urbanisme de transmettre les informations et les pièces relatives aux dossiers de demandes de permis et de déclaration préalable.

Le décret n° 2019-472 du 20 mai 2019 prévoit les modalités de cette transmission aux services compétents du ministère chargé de l'urbanisme :

- d'une part, il fixe la liste des informations qui doivent être transmises mensuellement, au moyen d'un téléservice ou d'une application en ligne ;
- d'autre part, il dispose que les pièces des dossiers de demande sont transmises par voie dématérialisée lorsque les autorités compétentes en disposent sous cette forme.

Le décret complète également la liste des informations demandées dans les formulaires de demandes de permis et de déclarations préalables.

Le décret est pris pour l'application de l'article 62 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, qui a rétabli l'article L 423-2 du code de l'urbanisme.

  • Décret n° 2019-472 du 20 mai 2019 relatif à la collecte et la transmission d'informations et de documents relatifs aux déclarations et autorisations d'occupation des sols - JO n° 0117 du 21 mai 2019

Espaces remarquables et caractéristiques du littoral

Liste et caractéristiques des aménagements légers autorisés

Le décret n° 2019-482 du 21 mai 2019 met à jour la liste des aménagements légers autorisés dans les espaces remarquables ou caractéristiques du littoral.

  • Décret n° 2019-482 du 21 mai 2019 relatif aux aménagements légers autorisés dans les espaces remarquables ou caractéristiques du littoral et des milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques - JO n° 0118 du 22 mai 2019 

Orientations d'aménagement et de programmation et ZAC

Application de la loi ELAN

Le décret n° 2019-481 du 21 mai 2019 comporte plusieurs mesures d'application de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (art. 9 et 57). 

Il formalise le contenu du plan local d'urbanisme et précise la procédure, lorsque la délibération d'approbation du document d'urbanisme vaut création de zone d'aménagement concerté (ZAC).

Il précise en outre les modalités de complément de l'évaluation environnementale, au stade de l'approbation du dossier de réalisation de la ZAC. 

Il limite, dans les demandes d'autorisation d'urbanisme, l'exigence de production des extraits des cahiers des charges de cession de terrain en zone d'aménagement concerté aux seuls contrats préalablement approuvés et publiés. Les mesures de publicité associées y sont également définies. 

Il précise également qu'une demande de pièce complémentaire, adressée au pétitionnaire, dont la production n'est pas prévue par le code de l’urbanisme n'interrompt pas le délai d'instruction de la demande d'autorisation d'urbanisme. 

  • Décret n° 2019-481 du 21 mai 2019 modifiant diverses dispositions du code de l'urbanisme - JO n° 0118 du 22 mai 2019 

Actions et opérations d'aménagement

Contenu de l'étude d'impact

Le décret n° 2019-474 du 21 mai 2019 inclut, dans le contenu de l'étude d'impact, les conclusions de l'étude de faisabilité sur le potentiel de développement en énergies renouvelables de la zone et une description de la façon dont il en est tenu compte. 

  • Décret n° 2019-474 du 21 mai 2019 pris en application du dernier alinéa de l'article L 300-1 du code de l'urbanisme - JO n° 0118 du 22 mai 2019 

Agence nationale de l'habitat

Révision du régime des aides

Le décret n° 2019-498 du 22 mai 2019 révise le régime des aides de l'ANAH en élargissant le champ des bénéficiaires des aides.

  • Décret n° 2019-498 du 22 mai 2019 relatif aux aides de l'Agence nationale de l'habitat - JO n° 0119 du 23 mai 2019 
Jurisprudence

Taxe d’aménagement. Possibilité d'obtenir une restitution

Exécution partielle des travaux. Modification de l'autorisation de construire initiale

Seuls les redevables n'ayant entrepris aucun travail de construction sont susceptibles d'être regardés comme n'ayant pas été en mesure de donner suite à l'autorisation de construire.

En cas d'exécution partielle des travaux projetés, il leur incombe, pour pouvoir le cas échéant bénéficier d'une restitution, également partielle, de l'impôt acquitté, d'obtenir une modification de l'autorisation de construire initiale (art. L 331-30 du code de l'urbanisme applicable à la taxe d'aménagement).

Aménagement d'un camping

Intérêt à agir des voisins (oui en l'espèce)

Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

Pour juger que M. et Mme B. ne justifiaient pas d'un intérêt pour agir contre les permis de construire qu'ils attaquaient, la cour administrative d'appel a considéré qu'il n'apparaissait pas que les constructions et aménagements envisagés par les arrêtés contestés modifieraient les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance de leur bien.

En statuant ainsi, alors que M. et Mme B. étaient des voisins immédiats du terrain d'assiette des constructions projetées et que les constructions et aménagements en cause, qui prévoient notamment le déplacement de deux des bâtiments du camping existants, parmi lesquels figure celui qui accueille les sanitaires, l'agrandissement significatif de ces mêmes bâtiments et la création d'une vaste piscine, étaient de nature, eu égard aux nuisances visuelles, sonores et olfactives, à avoir une incidence directe sur les conditions de jouissance de leur bien par M. et Mme B., la cour a inexactement qualifié les faits de l'espèce.

Motivation d’une décision de préemption

Insuffisance. Absence de projet d'action ou d'aménagement

Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en oeuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. 

En l’espèce, il ressort des termes de la décision du maire que l'objectif de la préemption litigieuse est fondée sur la volonté de « développer une opération mixte de logements et d'activités valorisant l'intérêt patrimonial de ce bien et répondant aux objectifs de la ville en matière de mixité de l'habitat ». La décision, si elle se réfère à la localisation du bien dans un secteur de développement du territoire communal identifié dans le projet d'aménagement et de développement durable et dans le plan local d'urbanisme et à la circonstance que le bien est répertorié dans le plan du patrimoine architectural, urbain et paysager, ne fait cependant état d'aucun projet d'action ou d'aménagement, même encore imprécis, au sens des dispositions précitées du code de l'urbanisme

Droit de préemption. Espaces naturels sensibles

Motivation insuffisante : absence de considération de droit

Une SCI a souhaité acquérir une parcelle cadastrée sur le territoire de la commune. Une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée au département, titulaire d'un droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles (art. L 142-1 et s. du code de l'urbanisme alors en vigueur, désormais articles L 113-8 et suivants), qui a renoncé à exercer ce droit. Le conseil municipal a alors autorisé le maire à exercer le droit de préemption au nom de la commune sur la parcelle au titre des espaces naturels sensibles. 

Or, les décisions de préemption sont des décisions individuelles imposant des sujétions qui doivent être motivées au regard de l'article 1er de la loi du 11 juillet 1979, désormais codifié à l'article L 211-2 du code des relations entre le public et l'administration. La délibération litigieuse, laquelle doit être considérée comme la décision de préemption elle-même, ne contient aucune considération de droit, ainsi que l'a jugé à bon droit le tribunal administratif. La lettre de notification à la SCI de cette délibération, qui mentionne les articles R 213-12 et L 213-14 du code de l'urbanisme, dispositions qui ont trait aux conditions dans lesquelles doit être signé l'acte de vente et payé le prix du bien préempté, ne pallie pas cette carence. Si à cette lettre était également jointe la déclaration d'intention d'aliéner qui se réfère quant à elle à l'article L 142-1 du code de l'urbanisme, la motivation en droit demeure insuffisante.

Enfin, si la commune soutient que le défaut de motivation en droit n'a exercé aucune influence sur le sens de la décision ni privé la SCI d'une garantie, ces circonstances sont sans incidence sur les conséquences qui s'attachent à une illégalité tenant en un tel vice. 

Il résulte de ce qui précède que la commune n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif a annulé la délibération du conseil municipal.

  • CAA Marseille, 1er avril 2019, SCI Lalie, n° 17MA02945

Refus de permis de démolir

Château en ruine (non en l'espèce)

Le propriétaire d'un château n’ayant pas les moyens financiers de procéder aux travaux nécessaires à sa restauration a sollicité un permis de démolir ce bâtiment. Par arrêté, le maire a rejeté cette demande. 

Dans sa requête, le propriétaire soutenait que l’édifice, non entretenu faute de disposer des moyens financiers nécessaires à cette fin, était vétuste et présentait un caractère dangereux et qu’ainsi, le maire avait commis une erreur d’appréciation au regard de l’article L 451-1 du code de l'urbanisme.

Aux termes de l’article L 451-1 du code de l'urbanisme : « Le permis de démolir ne peut être refusé lorsque la démolition est le seul moyen de mettre fin à la ruine de l'immeuble ».

Pour refuser de faire droit à la requête, les juges ont considéré qu’il ressort des pièces du dossier que si le plancher haut du rez-de-chaussée du bâtiment présente une flèche importante et est partiellement effondré, si des traces d’humidité ont été relevées en sous-sol et si une partie de la toiture est éventrée, les murs sont en bon état de conservation et présentent un état de solidité satisfaisant et des travaux de rénovation et d’étanchéité de la toiture sont réalisables.

Par suite, l’état du bâtiment en litige n’est pas tel que sa démolition serait le seul moyen de mettre fin à sa ruine prétendue. La circonstance que ces travaux auraient un coût onéreux est sans influence sur la légalité de la décision attaquée. Pour le tribunal, le maire n’a commis aucune erreur d’appréciation, au regard des dispositions précitées de l’article L 451-1 du code de l'urbanisme, en rejetant la demande de permis de démolir.

Questions d'actualité

Frais de raccordement aux réseaux

Distance des 100 mètres

Par principe, le financement des équipements publics et de leur extension est assuré par le budget des collectivités locales. Par exception, les articles L 332-6 et L 332-6-1 du code de l'urbanisme énumèrent de manière exhaustive les contributions pouvant être mises à la charge des constructeurs pour contribuer à financer les équipements publics d'infrastructures induits par l'urbanisation ainsi que les équipements propres aux opérations d'aménagement prévus à l'article L 332-15 du code de l'urbanisme. Ce dernier prévoit ainsi la possibilité d'exiger, au sein de l'autorisation d'urbanisme, la réalisation et le financement de certains équipements propres à l'opération, ainsi que leur branchement aux équipements publics existants au droit du terrain.

Par dérogation, l'article L 332-15 prévoit aussi que, pour les réseaux d'eau et d'électricité, l'autorisation d'urbanisme peut, sous réserve de l'accord du demandeur et dans les conditions définies par l'autorité organisatrice du service public de l'eau ou de l'électricité, demander au constructeur le financement de raccordements à usage individuel sur les réseaux d'eau potable ou d'électricité, situés sur des emprises publiques, dans une limite de 100 mètres.

Dans ce cas, ce raccordement ne doit pas desservir d'autres constructions existantes ou futures, au risque de devenir un équipement public. Le pétitionnaire pourrait alors engager, à tous moments, à l'encontre du maître d'ouvrage du réseau public concerné, des demandes de remboursement. Les sommes à restituer sont augmentées d'intérêts légaux majorés. 

Plan d'occupation des sols

Prolongation après le 31 décembre 2019 (non)

Un report a été autorisé pour permettre aux communautés qui sont devenues compétentes en matière de PLU, et qui ont lancé l'élaboration d'un PLU intercommunal (PLUi) avant le 31 décembre 2015, de pouvoir conserver leur POS jusqu'à l'approbation de leur document d'urbanisme intercommunal (PLUi), et au plus tard le 31 décembre 2019.

Si ces procédures n'aboutissent pas avant le 31 décembre 2019, le règlement national d'urbanisme (RNU) s'y appliquera, jusqu'à l'approbation d'un PLUi par leur établissement public de coopération intercommunale d'appartenance.

Courrier des lecteurs

Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux

Délai

Un administré qui vend sa maison a présenté le 15 mars sa DAACT sur une déclaration préalable qu'il avait déposée en 2012. Peut-on lui délivrer son attestation de non-contestation de conformité avant le délai de 3 mois, sachant que les travaux ont été achevés il y a plusieurs années ?


La réponse est positive.

1. Le code de l’urbanisme ne prévoit pas de délai spécifique pour effectuer la DAACT.

2. A compter de la date de réception en mairie de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), l’autorité compétente dispose d’un délai de 3 ou 5 mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration (art. R 462-6 du code de l’urbanisme).

Ainsi, à compter de la réception en mairie de la DAACT, l’autorité compétente dispose, pour contester la conformité des travaux à l’autorisation délivrée :

- d’un délai de 3 mois dans le cas général ;   
- d’un délai de 5 mois dans les cas où le récolement est obligatoire (art. R 462-7), notamment pour les immeubles inscrits au titre des monuments historiques.

Registre des préemptions

Obligation de tenue (non). Communication

La commune doit-elle tenir un registre des déclarations d'intention d'aliéner ? Si oui, peut-il être consulté par des tiers ?


Il y a lieu de distinguer le registre des préemptions du registre des déclarations d'intention d'aliéner (DIA).

1. Le registre des préemptions peut être consulté par toute personne en faisant la demande. La commune ouvre, dès institution ou création sur son territoire d'un droit de préemption, un registre dans lequel sont inscrites toutes les acquisitions réalisées par exercice ou par délégation de ce droit, ainsi que l'utilisation effective des biens ainsi acquis. Toute personne peut consulter ce registre ou en obtenir un extrait (art. L 213-13 du code de l'urbanisme).

2. En revanche, la tenue d’un registre des DIA, quant à elle, n’est pas obligatoire. Par ailleurs, ce registre des DIA n’est pas consultable.

Le site de la CADA indique que le registre des préemptions est tenu dans toute commune où le droit de préemption a été institué, en application de l’article L 213-13 du code de l’urbanisme. Il peut être consulté par toute personne qui peut également en obtenir un extrait (CADA, 5 juillet 2007, n° 20072515). Il ne doit pas être confondu avec le registre des déclarations d’intentions d’aliéner (DIA) que l’on trouve quelquefois dans les communes, mais dont la tenue n’est pas obligatoire. Ce dernier, s’il existe, reprend des informations couvertes par le secret de la vie privée et n’est, par conséquent, communicable qu’aux seules personnes concernées par ces déclarations (CADA, 14 juin 2001, n° 20012281).

Les déclarations d'intentions d'aliéner, en ce qu’elles contiennent des informations relatives au patrimoine des particuliers, ne sont pas communicables à des tiers en application de l'article L 311-6 du code des relations entre le public et l'administration protégeant le secret de la vie privée, que ces déclarations aient été suivies ou non d'une préemption (CADA, 28 mars 2002, n° 20021264).

Caravane

Installation sur un terrain privé

Un administré souhaiterait installer une caravane sur son propre terrain. Est-ce possible ?


Installations prohibées. L’installation des caravanes, quelle qu’en soit la durée, est interdite dans les secteurs où le camping pratiqué isolément et la création de terrains de camping sont interdits (C. urb., art. R 111-48 et R 111-49), notamment par le PLU ou par arrêté du maire lorsque cette pratique est de nature à porter atteinte à la salubrité, à la sécurité ou à la tranquillité publiques, aux paysages naturels ou urbains, à la conservation des perspectives monumentales, à la conservation des milieux naturels ou à l’exercice des activités agricoles et forestières (art. R 111-34). Ces interdictions ne sont opposables que si elles ont été portées à la connaissance du public par affichage en mairie et sur zones.

Implantation libre et sans formalité. En dépit des interdictions précitées, les caravanes peuvent être entreposées sans formalité, en vue de leur prochaine utilisation (si elles ne sont pas utilisées comme habitation ou annexe au logement), dans les bâtiments, les remises et sur le terrain où est implantée la construction constituant la résidence de l’utilisateur. Elles peuvent également être implantées sur les terrains affectés au garage collectif des caravanes, les aires de stationnement ouvertes au public et les dépôts de véhicules (C. urb., art. R 111-50).

Déclaration préalable. L’installation d’une caravane pour une durée supérieure à 3 mois nécessite une déclaration préalable (art. R 421-23). Pour le calcul de la durée de 3 mois par an, toutes les périodes de stationnement, consécutives ou non, sont prises en compte. 

Emplacement réservé

Acquisition

Un terrain en zone agricole est frappé pour partie d'un emplacement réservé au PLU afin d'élargir une voie de circulation. La commune souhaite acquérir ce terrain. Le propriétaire est-il obligé de vendre la superficie frappée par l'emplacement réservé ? Que se passe-t-il si le propriétaire refuse de vendre le terrain à la commune ?


1.
L’emplacement réservé (art. L 151-41 du code de l’urbanisme) est un emplacement déterminé par un PLU, destiné à une fonction d’intérêt public et provisoirement soumis à un statut spécial dans l’attente de sa destination future. Il s’agit d’une « option » que prend l’administration sur un terrain qu’elle envisage d’acquérir dans un but d’intérêt général (voies et ouvrages publics, espaces verts, etc.).

2. Pour l’acquérir, il faut s’entendre avec le propriétaire, éventuellement exercer un droit de préemption si celui-ci cherche à le vendre à un tiers ou, en dernier recours, engager une procédure d’expropriation. L’acquisition peut donc se faire :

- à l’amiable. Dans ce cas, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard 2 ans à compter de la réception en mairie de la demande (C. urb., art. L 230-3) ;
- ou, en cas de désaccord, par le juge de l’expropriation qui prononce alors la fixation du prix.

Dossier

Effets du certificat d’urbanisme

Modèles

Défaut de déclaration préalable

Courriers à envoyer à l'administré (clôture, exhaussement du sol, travaux de toiture et de façade)

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