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Le contrôle des logements mis en location
Source : Commentaire
Revue : Vie Communale
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Les articles cités sont issus du code de la construction et de l’habitation.
La loi ALUR a instauré des mécanismes permettant aux collectivités territoriales de mieux gérer les mises en location sur leur territoire. Ces mécanismes, parfois appelés « permis de louer », sont un outil pour lutter contre l’habitat indigne et insalubre. Il s’agit de soumettre les propriétaires louant leur bien à un système de déclaration ou d’autorisation selon le degré souhaité par la collectivité.
I - Le mécanisme de déclaration préalable de mise en location (art. L 634-1 à L 634-5 et R 634-1 à R 634-5)
Le conseil municipal, ou le conseil communautaire si l’EPCI est compétent en matière d’habitat, peut instaurer un système de déclaration de mise en location dans des zones délimitées qui peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers. Sont concernés les logements mis en location ou faisant l’objet d’une nouvelle mise en location dont le contrat est soumis au titre Ier ou au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
A la demande d’une ou plusieurs communes membres de l’EPCI compétent en matière d’habitat, l’organe délibérant de cet EPCI peut déléguer à ces communes la mise en œuvre et le suivi, sur leurs territoires respectifs, du mécanisme de déclaration de mise en location. Dans cette hypothèse, l’EPCI fixe les zones concernées et la commune est chargée de la réception de la déclaration et de sa mise en œuvre. Cette délégation est limitée à la durée de validité du programme local de l’habitat. Le maire délégataire adresse à l’EPCI un rapport annuel sur l’exercice de cette délégation.
La délibération instaurant le mécanisme de déclaration doit être motivée par la lutte contre l’habitat indigne et être en cohérence avec le programme local de l’habitat en vigueur s'il existe et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.
Elle précise :
- les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à déclaration, et ceci de manière différenciée pour chacune des zones géographiques délimitée (les logements mis en location par un organisme de logement social ne peuvent pas entrer dans ce mécanisme de déclaration) ;
- la date d’entrée en vigueur du dispositif (qui ne peut être fixée dans un délai inférieur à 6 mois à compter de la publication de la délibération) ;
- le lieu et les modalités de dépôt de la déclaration (une transmission électronique peut être instaurée).
La délibération est transmise à la caisse d’allocations familiales et à la caisse de mutualité sociale agricole.
Suite à l’entrée en vigueur de ce mécanisme, les personnes qui mettent en location un logement situé dans les zones soumises à déclaration de mise en location le déclarent au président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou au maire de la commune (à défaut de compétence habitat ou en cas de délégation à la commune comme vu précédemment). Cette déclaration doit être faite dans un délai de 15 jours suivant la conclusion du contrat de location via le formulaire Cerfa n° 15651*01. Le dossier de diagnostic technique (DPE, exposition au plomb, état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz...) y est annexé s’il est prévu par l’application de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Si la déclaration est complète, l’administration délivre un récépissé dans la semaine suivant le dépôt de la déclaration. Il indique la date de dépôt et reproduit l’ensemble des informations mentionnées dans la déclaration. Le propriétaire en délivre ensuite une copie au locataire pour information.
Si la déclaration est incomplète, l’administration délivre, dans ce même délai d’une semaine, un accusé de réception indiquant la date de dépôt de la déclaration, les pièces ou informations manquantes et invitant le déclarant à fournir ces pièces ou informations dans un délai fixé, qui ne peut être supérieur à 1 mois. Si le déclarant ne produit pas l’ensemble des pièces ou informations demandées dans le délai imparti, il doit procéder au dépôt d’une nouvelle déclaration. Cette conséquence est précisée dans l’accusé de réception adressé au requérant.
Si le propriétaire ne procède pas à cette déclaration, le bail dont bénéficie le locataire reste effectif. Cependant, le bénéfice du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement (APL) sera impossible car celui-ci est subordonné à la production du récépissé de la déclaration de mise en location.
De plus, le maire ou le président de l'EPCI peut intervenir. Il doit informer l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai d’un mois. Ce délai permet également au propriétaire de régulariser sa situation en transmettant au maire ou au président de l'EPC le récépissé du dépôt de la déclaration. A défaut de régularisation, le maire ou le président de l'EPCI peut lui ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 5 000 €. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune ou à l’EPCI concerné.
II - Le mécanisme d’autorisation préalable de mise en location (art. L 635-1 à L 635-11 et R 635-1 à R 635-5)
Le conseil municipal, ou le conseil communautaire si l’EPCI est compétent en matière d’habitat, peut instaurer un système d’autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé dans des zones délimitées qui peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers. Sont concernés les logements mis en location ou faisant l’objet d’une nouvelle mise en location dont le contrat est soumis au titre Ier ou au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
A la demande d’une ou plusieurs communes membres de l’EPCI compétent en matière d’habitat, l’organe délibérant de cet EPCI peut déléguer à ces communes la mise en œuvre et le suivi, sur leurs territoires respectifs, du mécanisme d’autorisation préalable de mise en location. Dans cette hypothèse, l’EPCI fixe les zones concernées et la commune est chargée de la réception de la demande d’autorisation et de sa gestion. Cette délégation est limitée à la durée de validité du programme local de l’habitat. Le maire délégataire adresse à l’EPCI un rapport annuel sur l’exercice de cette délégation.
La délibération instaurant le mécanisme d’autorisation préalable doit être motivée par la lutte contre l’habitat indigne et doit être en cohérence avec le programme local de l’habitat s'il existe en vigueur et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.
Elle précise :
- les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à autorisation préalable, et ceci de manière différenciée pour chacune des zones géographiques délimitée (les logements mis en location par un organisme de logement social ne peuvent pas entrer dans ce mécanisme de déclaration) ;
- la date d’entrée en vigueur du dispositif (qui ne peut être fixée dans un délai inférieur à 6 mois à compter de la publication de la délibération) ;
- le lieu et les modalités de dépôt de la déclaration (une transmission électronique peut être instaurée).
La délibération est transmise à la caisse d’allocations familiales et à la caisse de mutualité sociale agricole.
Suite à l’entrée en vigueur de ce mécanisme, les personnes qui mettent en location un logement situé dans les zones soumises doivent obtenir l’autorisation du président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou du maire de la commune.
L’administration a alors 3 possibilités :
- donner l’autorisation ;
- refuser l’autorisation ;
- soumettre l’autorisation à conditions.
Dans les deux dernières hypothèses, la décision de rejet de la demande d’autorisation préalable de mise en location doit être motivée par le non-respect des caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou le risque de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. Elle doit préciser la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences précitées.
Cette demande d’autorisation est faite via le formulaire Cerfa n° 15652*01. Le dossier de diagnostic technique (DPE, exposition au plomb, état de l’installation intérieure d’électricité...) y est annexé s’il est prévu par l’application de la loi du 6 juillet 1989.
L’administration délivre un récépissé lors du dépôt de la demande d’autorisation. A défaut de réponse dans le délai d’un mois, l’autorisation préalable de mise en location est acquise. L’autorisation devient caduque s’il apparaît qu’elle n’est pas suivie d’une mise en location dans un délai de 2 ans suivant sa délivrance.
Une telle décision tacite n’a aucune incidence sur le caractère indigne ou non décent du logement. Une autorisation accordée n’empêche aucunement les autorités compétentes de procéder à des contrôles nécessaires en matière d’habitat (ex. : procédure d’insalubrité ou de mise en sécurité).
Le président de l’EPCI compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le maire peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles pour examiner le logement, dans le délai d’1 mois prévu pour délivrer le récépissé . Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d'habitation, les visites ne peuvent être effectuées qu'entre 6 heures et 21 heures. L'autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés ces lieux est nécessaire lorsque l'occupant s'oppose à la visite ou lorsque la personne ayant qualité pour autoriser l'accès au logement ne peut pas être atteinte.
La décision de refus est transmise :
- à la caisse d’allocations familiales ;
- à la caisse de mutualité sociale agricole ;
- aux services fiscaux ;
- au comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.
Elle est également inscrite à l’observatoire des logements indignes.
Si le propriétaire ne procède pas à cette demande d’autorisation, le bail dont bénéficie le locataire reste effectif. Le paiement en tiers payant des aides personnelles au logement (APL) n’est pas évoqué par les textes sur ce mécanisme.
Le maire ou le président de l'EPCI doit informer l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai d’un mois. Ce délai permet également au propriétaire de régulariser sa situation en transmettant au maire ou au président de l'EPCI le récépissé du dépôt de la demande d’autorisation. A défaut de régularisation, le maire ou le président de l'EPCI peut lui ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 5 000 € (art. L 635-7 ; TA de Bordeaux, 11 mars 2025, 2302965).
En cas de nouveau manquement dans un délai de 3 ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15 000 €.
Si le propriétaire met en location le logement malgré le refus de l’administration, le maire ou le président de l'EPCI peut utiliser un mécanisme similaire lui demandant de présenter ses observations dans le délai d’un mois puis lui ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 15 000 €. Le produit des amendes est intégralement versé à la commune ou à l’EPCI concerné.
